Ola Se 1
Find quick answers ...

Ανείσπρακτα ενοίκια και φορολογία

Η νομική διαδικασία που οδηγεί στην έξωση ενός μισθωτή ο οποίος καθυστερεί την καταβολή μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία. Το πλεονέκτημα αυτής της διαδικασίας είναι ο σύντομος χρόνος έκδοσης της επειδή δεν απαιτείται συζήτηση σε ακροατήριο.

Είναι όμως αναγκαία η εξώδικη όχληση στο μισθωτή που καθυστερεί την πληρωμή των ενοικίων.

Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου (σπιτιού) μπορεί να προστεθεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων – ενοικίων , κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

Προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου:

  • Μισθωτήριο Συμβόλαιο
  • Καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος από δυστροπία.
  • Επίδοση με δικαστικό επιμελητή εξώδικης όχλησης στο μισθωτή, η οποία θα συνταχθεί από δικηγόρο, για τη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων (η επίδοση πρέπει να γίνει 15 ημέρες τουλάχιστον πριν τη κατάθεση της αίτησης, η προθεσμία αυτή ξεκινά από την επόμενη της επίδοσης και τελειώνει αφού περάσει και η 15η ημέρα)

Δυστροπία, θεωρείται ότι υπάρχει από τη μη καταβολή του μισθώματος στον εύλογο χρόνο και τόπο, δηλαδή, και μόνο η μη καταβολή του μισθώματος μέσα στην προθεσμία που συμφωνήθηκε, τεκμαίρεται η δυστροπία.

Δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, έστω και για μία ημέρα, περί τη καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 341) εννοείται δε ότι η καθυστέρηση πρέπει να είναι υπαίτια, δεδομένου, ότι κατά τις γενικές διατάξεως (ΑΚ330, 340, 342) η υπαιτιότητα είναι στοιχείο της υπερημερίας.»

Ανείσπρακτα εισοδήματα απο ενοίκια – φορολόγηση, σύμφωνα με τη ισχύουσα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ

Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα αλλά δεν εισπράττουν ενοίκια προκειμένου να μην φορολογηθούν, πριν από την υποβολή της δήλωσης πρέπει:

α) Να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, και

β) Να καταθέσουν στην εφορία φωτοτυπίες των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Αγωγή αποβολής:

Η ένδικη προστασία της νομής, παρέχεται με την αγωγή της αποβολής, των άρθρων 987-988 του Αστικού Κώδικα αλλά και μέσω της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων. Ενδεικτικά παραδείγματα περιπτώσεων άσκησης αγωγής αποβολής από τη νομή είναι:

  • η καταπάτηση οικοπέδου,
  • η αδικαιολόγητη άρνηση απόδοσης του μισθίου από το μισθωτή μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης,
  • η κακή χρήση του μισθίου ως τέτοιες δε περιπτώσεις θεωρούνται: α) η χρήση όχι με επιμέλεια, β) η χρήση όχι όπως συμφωνήθηκε και γ) η μη τήρηση πρέπουσας συμπεριφοράς στους άλλους ενοίκους.

Το Άρθρο 985 ΑΚ ορίζει τα εξής:

Ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη ή απειλούμενη αποβολή από τη νομή.
Ο νομέας κινητού από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία από το δράστη που συλλαμβάνεται ή καταδιώκεται επ’ αυτοφώρω.

Ο νομέας ακινήτου από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία αμέσως μετά την αποβολή. Τα ίδια δικαιώματα έχει ο νομέας που προσβλήθηκε και κατά των διαδόχων κατά των οποίων αντιτάσσεται το επιλήψιμο της νομής.

Η αγωγή αποβολής εγείρεται μεν όταν ο ενάγων αιτείται την απόδοση της νομής του πράγματος, αλλά δεν αποκλείεται η σώρευση αιτήματος καταβολής αποζημίωσης με βάση τις διατάξεις περί αδικοπραξίας του Αστικού Κώδικα.

Αγωγή διατάραξης:

Η ένδικη προστασία της νομής, παρέχεται και με την αγωγή της διατάραξης (άρθρα 989-990 ΑΚ) αλλά και μέσω της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων.

Το άρθρο 989 ΑΚ ορίζει τα εξής:

«ο νομέας που διαταράχτηκε παράνομα έχει δικαίωμα να αξιώσει την παύση της διατάραξης καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον. Αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες δεν αποκλείεται.»

Η έγερση της συγκεκριμένης αγωγής αφορά περιπτώσεις παρενοχλήσεων της άσκησης της φυσικής εξουσίας επί του πράγματος, οι οποίες ωστόσο δεν φτάνουν έως την αποβολή από τη νομή. Και σε αυτή όμως την περίπτωση, η διατάραξη θα πρέπει να είναι παράνομη και να αντίκειται στη βούληση του νομέα, αρκούσης μάλιστα και της απειλής διατάραξης.

Μέσα στην πανδημία που υπολειτουργούσαν τα δικαστήρια, η ΑΑΔΕ διευκόλυνε τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν πρόβλημα με την καταβολή του ενοικίου από τους ενοικιαστές τους, προβλέποντας ότι, για να μην φορολογηθούν αρκούσε η κοινοποίηση εξώδικης καταγγελίας της μίσθωσης.

Όμως, η εν λόγω διάταξη ίσχυσε μόνο για το φορολογικό έτος 2020 ενώ για το φορολογικό έτος 2021, καταργήθηκε σιωπηρά.

Στο πλαίσιο αυτό, όπως προκύπτει από τα «ψιλά γράμματα» του Οδηγού της ΑΑΔΕ, για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2, τα ποσά των οφειλόμενων ενοικίων τα οποία δεν κατάφερε να εισπράξει εντός του 2021 φορολογούμενος – ιδιοκτήτης εκμισθούμενων ακινήτων δεν θα συνυπολογιστούν στο συνολικό φορολογητέο εισόδημά του και δεν θα επιβαρυνθούν με φόρο εισοδήματος, εφόσον:

Μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και έχει προσκομιστεί πριν από την υποβολή της δήλωσης το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στη ΔΟΥ.

Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει, πριν από την υποβολή ή της δήλωσης, να προσκομίσει στην αρμόδια ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή.

Δηλωθούν ξεχωριστά στο έντυπο Ε2 και στο έντυπο Ε1. Συγκεκριμένα, στο Ε2 τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στη στήλη 16 της πρώτης σελίδας και στο Ε1 πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125-126 του πίνακα 4Δ2 στην 3η σελίδα.

Ειδικότερα, στον Οδηγό της ΑΑΔΕ, στην ερώτηση 4, που αφορά στο «Πώς θα δηλώσω τα Ανείσπρακτα ενοίκια ;» η ΑΑΔΕ απαντά:

«Θα πρέπει πρώτα να απευθυνθείτε στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. με τα δικαιολογητικά που Α ορίζονται στις εγκυκλίους ΠΟΛ.1024/2016, ΠΟΛ.1102/2016 και επιπλέον, λόγω των ειδικών συνθηκών του covid-19, αντίγραφο εξωδίκου βάσει της παρ. 11 άρθρου 5 της Α.1118/2021 καθώς και το αποδεικτικό επίδοσης του. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία από τη Δ.Ο.Υ., θα υποβάλετε το Ε2 συμπληρώνοντας το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων για το οποίο έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση.

Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2021, δηλώνονται ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2021».

Υπενθυμίζεται ότι τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με τους ακόλουθους συντελεστές:

15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος
35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.