Ορισμοί στην Αγορά Ακινήτων

Ακίνητο

Μία προσέγγιση της έννοιας του Ακινήτου, είναι ο προσδιορισμός του ως πράγμα. Πρακτικά υποδηλώνει έναν χώρο ο οποίος είναι τεκμήριο ιδιοκτησιακού δικαιώματος, ένα περιουσιακό στοιχείο, που στην υλική του μορφή απεικονίζει το συμβατό δικαίωμα της ιδιοκτησίας (Ζεντέλης, 2015).
Ακόμα, ένας άλλος ορισμός για το ακίνητο δίνεται από τον Αστικό Κώδικα (Α.Κ Άρθρο 948), όπου «το Ακίνητο είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη. Κινητό είναι ότι δεν είναι ακίνητο».

Γη- Γεωτεμάχιο

Η γη είναι ο βασικός παράγοντας για τις ανθρώπινες δραστηριότητες καθώς αποτελεί βασική πλουτοπαραγωγική πηγή με μεγάλη σημασία τόσο για τον άνθρωπο και τη ζωή, όσο και για τις διαδικασίες παραγωγής. Η διαδικασία στην οποία καταγράφονται τα δικαιώματα που κατέχει κάποιος και η ισχύς του πάνω στη γη, είναι πολύ σημαντική για την δημόσια διοίκηση, το σχεδιασμό και την ανάπτυξη (Αρβανίτης, 2000).

Η διαδικασία καθορισμού ενός γεωτεμαχίου είναι πολύ σημαντική και ακριβής, ούτως ώστε να είναι σαφείς οι πληροφορίες που το αφορούν, δηλαδή η γεωμετρική του περιγραφή και η ταυτότητά του. Ακόμα, το γεωτεμάχιο αποτελεί το ελάχιστο διακριτό τμήμα της γήινης επιφάνειας της γης, πάνω στο οποίο ασκούνται αυτοτελώς εμπράγματα δικαιώματα, τα οποία καταγράφονται από ένα κτηματολογικό σύστημα (Αρβανίτης, 2000).

Εκτίμηση

Η διαδικασία ορισμού της εκτίμησης είναι αρκετά περίπλοκη, έτσι για μία πιο εμπεριστατωμένη προσέγγιση αναφέρονται οι παρακάτω ορισμοί:

Η εκτίμηση ορίζεται ως η διαδικασία με την οποία προσδιορίζεται η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου με βάση μία συγκεκριμένη μέθοδο εκτίμησης για έναν συγκεκριμένο σκοπό (π.χ. ασφαλιστικούς σκοπούς), και αφορά μία συγκεκριμένη χρονική στιγμή (Καρανικόλας, 2010).

Μία άλλη προσέγγιση σύμφωνα με τον Ζεντέλη (2015), είναι ότι η εκτίμηση είναι μία λογική προσέγγιση της τιμής της αξίας και αποτελεί το μέσο της έκφρασής της σε χρήμα.

Με πιο απλά λόγια η εκτίμηση ενός ακινήτου αποδίδει την αξία του σε χρήμα, καθώς είναι όσο κατά το δυνατόν αντικειμενικός και αμερόληπτος προσδιορισμός της ποιότητας, της λειτουργικότητας, της χρησιμότητας και συνεπώς της αξίας ενός πλήρως ελεγμένου ακινήτου ή δικαιώματος επί αυτού.

Ιδιοκτησία

Κατά τον Ζεντέλη (2001), η ιδιοκτησία αποτελεί έναν θεσμό μέσα από τον οποίο φαίνεται η ισχύς του ανθρώπου πάνω σε ένα αγαθό. Πιο συγκεκριμένα, με την ιδιοκτησία ορίζεται η σχέση του ανθρώπου ως προς το ακίνητο.

Μίσθωση πράγματος

Με τη μίσθωση πράγματος, υπάρχει μία σύμβαση που αφορά τον μισθωτή και τον εκμισθωτή, κατά την οποία ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για το χρονικό διάστημα που έχει συμφωνηθεί. Από τη πλευρά του ο μισθωτής, υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα το οποίο έχει συμφωνηθεί (Α.Κ, Άρθρο 574).

Τιμή ζώνης

Σύμφωνα με τη Νομοθεσία, η τιμή ζώνης είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας την οποία έχει κάθε ακίνητο το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή. Ουσιαστικά η τιμή ζώνης είναι μικτή τιμή η οποία εκφράζει τη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) επιφάνειας, νεόδμητης κατοικίας ή διαμερίσματος στον πρώτο όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο.

Εμπράγματα Δικαιώματα

Τα εμπράγματα δικαιώματα αποτελούν νομικές μορφές εξουσίας που αφορούν την ισχύ του ανθρώπου επί των οικονομικών αγαθών, δηλαδή τα δικαιώματα που κατά τον κώδικα (Α.Κ., Άρθρο 973) παρέχουν εξουσία άμεση και κατά παντός επί του πράγματος. Εμπράγματα δικαιώματα αποτελούν η κυριότητα, οι δουλείες, το ενέχυρο και η υποθήκη. Πιο αναλυτικά:

Κυριότητα

Η πλήρης κυριότητα είναι άμεση και απόλυτη εξουσία του προσώπου πάνω στο πράγμα, καθώς του παρέχει τη χρήση και κάρπωσή του. Ενώ η ψιλή κυριότητα είναι το εμπράγματο δικαίωμα που απομένει όταν έχει αποψιλωθεί το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου από την κυριότητα, δηλαδή η επικαρπία.

Δουλεία

Πραγματική δουλεία (Α.Κ, Άρθρο 1118) είναι το εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητο με σκοπό την εξυπηρέτηση των αναγκών άλλου ακινήτου παρέχοντας ωφέλεια στον εκάστοτε κύριο αυτού. Το ωφελούμενο ακίνητο, του οποίου ο κύριος έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας σε άλλο ακίνητο καλείται δεσπόζον, ενώ εκείνο το οποίο βαρύνεται από την ύπαρξη της πραγματικής αυτής δουλείας, ονομάζεται δουλεύον.

Ενέχυρο

Το ενέχυρο αποτελεί το εμπράγματο δικαίωμα που αφορά ξένο κινητό πράγμα, το οποίο παρέχει στον ενεχυρούχο δανειστή την εξουσία να ικανοποιηθεί από την αξία αυτού. Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται για την ασφάλεια του δανειστή σε περίπτωση μη καταβολής χρέους από τη μεριά του δανειζόμενου (Α.Κ., Άρθρο 1209).

Υποθήκη

Είναι το εμπράγματο δικαίωμα σε ξένο (ως προς το δανειστή) ακίνητο για εξασφάλιση ορισμένης απαίτησης με προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το ακίνητο (Α.Κ. 1257-1345).

Η υποθήκη είναι το εμπράγματο δικαίωμα που ασκείται πάνω σε ξένο (ως προς το δανειστή) ακίνητο με σκοπό την εξασφάλιση ορισμένης απαίτησης, με προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το ακίνητο. Πιο συγκεκριμένα, αφορά τη δέσμευση ακίνητης περιουσίας που λειτουργεί ως εγγύηση για την εξόφληση χρέους (Α.Κ., Άρθρο 1257).

Για την απόκτηση υποθήκης απαιτείται τίτλος που να χορηγεί δικαίωμα για υποθήκη και εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών.

Επικαρπία

Είναι το εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή σε ξένο πράγμα να το χρησιμοποιεί και να το καρπώνεται διατηρώντας όμως την ουσία του.

Η επικαρπία αν δεν ορίσθηκε διαφορετικά είναι αμεταβίβαστη. Είναι όμως δυνατή η μεταβίβαση της ενάσκησης του δικαιώματος της επικαρπίας για χρόνο που δεν μπορεί να υπερβεί το χρονικό διάστημα ισχύος αυτής (Α.Κ. 1166).

Οίκηση

Είναι το εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα (Α.Κ. 1183). Το δικαίωμα αυτό είναι αμετάβλητο και αποσβήνεται με το θάνατο του δικαιούχου.

Ψιλή Κυριότητα

Είναι το εμπράγματο δικαίωμα που απομένει όταν η πλήρης κυριότητα έχει στερηθεί (αποψιλωθεί) του εμπράγματου δικαιώματος της επικαρπίας, δηλαδή της χρήσης και κάρπωσης του πράγματος και συνεπώς έχει περιορισθεί μόνο στην εξουσία διάθεσής του.

Πραγματικές δουλείες

Πραγματική δουλεία κατά το άρθρο 11.18 Α.Κ. είναι το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητο που συνιστάται για την εξυπηρέτηση των αναγκών άλλου ακινήτου παρέχοντας ωφέλεια στον εκάστοτε κύριο αυτού.

Το ακίνητο υπέρ του οποίου συνιστάται η δουλεία καλείται δεσπόζον, ενώ εκείνο εις βάρος του οποίου συστήθηκε η δουλεία, δουλεύον.

Περιορισμένες προσωπικές δουλείες

Περιορισμένη προσωπική δουλεία είναι το εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένο ακίνητο που συνιστάται υπέρ ενός συγκεκριμένου προσώπου παρέχοντας σ’ αυτό κάποια εξουσία ή χρησιμότητα.

Νομή

Είναι η φυσική εξουσία του προσώπου επί του πράγματος η οποία ασκείται με διάνοια κυρίου (Α.Κ. 974).

Ενέχυρο

Είναι το εμπράγματο δικαίωμα σε ξένο κινητό πράγμα, που παρέχει στον ενεχυρούχο δανειστή την εξουσία να ικανοποιηθεί προνομιακώς από την αξία αυτού (Α.Κ. 1209).

Το ενέχυρο μπορεί να συσταθεί και επί ιδανικού μεριδίου πράγματος είτε με σύμβαση είτε από το νόμο.

Αναγκαστική απαλλοτρίωση

Είναι η αφαίρεση της ιδιοκτησίας προσώπου με μονομερή πράξη της διοικητικής Αρχής, έναντι καταβολής δικαστικά καθοριζομένης αποζημίωσης για δημόσια ωφέλεια που προβλέπεται από το νόμο.

Η κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης αποτελεί ατομική διοικητική πράξη, γίνεται συνήθως με κοινή απόφαση του αρμόδιου (ανάλογα με το σκοπό της απαλλοτρίωσης) Υπουργού και του Υπουργού των Οικονομικών και επέρχεται από τη δημοσίευση της απόφασης στην Εφημερίδα της Κυ- βερνήσεως.

Η συντέλεση της απαλλοτρίωσης επέρχεται από τηνκαταβολή στο δικαιούχο της αποζημίωσης που καθορίστηκε με δικαστική απόφαση ή απάτη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της κατάθεσης της αποζημίωσης στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.

Αναγκαστική Προσκύρωση

Είναι η απονομή της κυριότητας ακινήτου με μονομερή πράξη της Διοίκησης. Η προσκύρωση είναι πρωτότυπος τρό- πος κτήσης της κυριότητας, διότι μ’ αυτήν η αρμόδια διοικητική Αρχή αφαιρεί με πράξη δημοσίου δικαίου την κυριότητα ακινήτου από τον ένα ιδιοκτήτη και την απονέμει στον άλλο.

Οριζόντια Ιδιοκτησία

Οριζόντια ιδιοκτησία ή oρoφοκτησία είναι η χωριστή αποκλειστική και αυθύπαρκτη κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος oρόφoυ, με ορισμένο ποσοστό αναγκαστικής συνιδιοκτησίας στο έδαφος και τα κοινά και αδιαίρετα μέρη της οικοδομής.

Κάθετη Ιδιοκτησία

Κάθετη ιδιοκτησία ή συνιδιοκτησία είναι η χωριστή (διηρημένη, αποκλειστική) κυριότητα οικοδομής που είναι κτισμένη μαζί με άλλη ή άλλες στο ίδιο οικόπεδο, συνδυασμένη με συγκυριότητα στο οικόπεδο αυτό καθώς και στα κοινά μέρη των οικοδομών και με κοινωνία των δικαιούχων των επιμέρους κάθετων ιδιοκτησιών.

Γήπεδο

Είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.

Οικόπεδο

Είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμμένο σχέδιο.