Η αξία των ακινήτων επηρεάζεται από ένα πλήθος παραγόντων, είτε αυτοί επιδρούν άμεσα, είτε έμμεσα. Οι παράγοντες που επιδρούν στην αξία, διαμορφώνουν τον τρόπο λειτουργίας της αγοράς, καθορίζουν το βαθμό ανταγωνισμού, επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση και έτσι προσδιορίζεται μια συγκεκριμένη αγοραία αξία για κάθε ακίνητο.
Η ταξινόμηση των παραγόντων που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων χωρίζεται σε τέσσερεις κατηγορίες: σε επίπεδο χώρας, σε επίπεδο πόλης, σε επίπεδο τμήματος πόλης και σε επίπεδο ακινήτου.
Σε Επίπεδο Χώρας
Σε επίπεδο χώρας οι βασικοί παράγοντες που επιδρούν στα ακίνητα και διαμορφώνουν τις αξίες αυτών, ταξινομούνται και παρουσιάζονται στις εξής κατηγορίες:
- Πολιτικοί παράγοντες: πολιτική για επενδύσεις σε ακίνητα, πολιτική παρέμβαση στο μηχανισμό της κτηματαγοράς, πολιτική που αφορά τους μετανάστες κτλ.
- Κοινωνικοί παράγοντες: σύνθεση του πληθυσμού κατά ηλικία, φύλο και οικογενειακή κατάσταση, πυκνότητα του πληθυσμού, ποσοστά γεννήσεων και υπογεννητικότητας κτλ.
- Οικονομικοί παράγοντες: οικονομική κατάσταση και ανάπτυξη της χώρας, ποσοστά ανεργία, βιοτικό επίπεδο του μέσου ατόμου, φορολογία ακινήτων, κόστος κατασκευής των κτιρίων κτλ.
- Χωροταξικός σχεδιασμός: ανάπτυξη των αστικών και ημιαστικών περιοχών, οδικό δίκτυο κτλ.
- Άλλοι παράγοντες: φυσικά χαρακτηριστικά, σεισμική δραστηριότητα κτλ.
Σε Επίπεδο Πόλης
Σε επίπεδο πόλης οι σπουδαιότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, ταξινομούνται και παρουσιάζονται στις εξής κατηγορίες:
- Ανάπτυξη πόλης: φιλική προς το περιβάλλον εξέλιξη της πόλης, δίκτυα υποδομής, παροχή υπηρεσιών (π.χ. καθαριότητα, νοσοκομειακή περίθαλψη, ξενοδοχεία, τράπεζες, μέσα μαζικής μεταφοράς κτλ.)
- Πολεοδομική οργάνωση: σχέδιο πόλης, πολεοδομικοί περιορισμοί και όροι δόμησης, μέγεθος και σχήμα οικοδομικών τετραγώνων, διαρρύθμιση και πλάτος δρόμων και πεζοδρομίων, επιτρεπόμενο ύψος κτισμάτων κτλ.
- Χωρικές διαφοροποιήσεις: ένταξη στο άμεσο μέλλον στο πολεοδομικό συγκρότημα της πόλης νέων εκτάσεων, δημογραφική κατάσταση του πληθυσμού της πόλης, επαγγελματική δραστηριότητα των κατοίκων της πόλης, μέγεθος του σεισμικού κινδύνου στην περιοχή κτλ.
- Ποιότητα ζωής: συνθήκες διαβίωσης, οικονομική δυνατότητα κάλυψης βασικών αναγκών, ασφάλεια από εξωτερικούς κινδύνους, μέγεθος της ρύπανσης κτλ.
Σε Επίπεδο Τμήματος Πόλης
Σε επίπεδο τμήματος πόλης οι σπουδαιότεροι παράγοντες μεταβολής της αξίας των ακινήτων, ταξινομούνται και παρουσιάζονται στις εξής κατηγορίες:
- Ροή ανάπτυξης: είδος της δραστηριότητας (π.χ. επαγγελματική, εμπορική) κάθε περιοχής, επενδύσεις, έργα και δίκτυα υποδομής κτλ.
- Χαρακτηριστικά τμήματος: πολεοδομικά στοιχεία (π.χ. συντελεστής δόμησης και κάλυψης, ύψος κτιρίων, πλάτος δρόμων και πεζοδρομίων), μορφολογία εδάφους (π.χ. ορεινό, πεδινό, λοφώδες έδαφος), περιβάλλον κάθε περιοχής και γενικά η θέση κάθε τμήματος ως προς την γενική διάταξη της πόλης κτλ.
Σε Επίπεδο Ακινήτου
Τέλος, σε επίπεδο ακινήτου οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου, ταξινομούνται και παρουσιάζονται στις εξής κατηγορίες :
- Θέση ακινήτου: θέση στο οικοδομικό τετράγωνο, είδος οικοπέδου (π.χ. γωνιακό, τυφλό, διαμπερές, κτλ.)
- Περιβάλλων χώρος: θέα προς τη γύρω περιοχή, υπάρχοντες χώροι πρασίνου και πάρκα, φωτισμός οδών κτλ.
- Χαρακτηριστικά ακινήτου: μορφολογία εδάφους και κλίση, μέγεθος οικοπέδου, πρόσοψη, πλάτος δρόμων και πεζοδρομίων, εμπορική δραστηριότητα περιοχής κτλ.
- Πολεοδομικά δεδομένα: συντελεστής δόμησης και κάλυψης, επιτρεπόμενες χρήσεις κτλ.
- Τρόπος και μορφή δόμησης: ποιότητα υλικών κατασκευής, διαρρύθμιση εσωτερικών χώρων, βοηθητικοί χώροι (π.χ. Parking, αποθήκη), αριθμός ορόφων, ανέσεις (π.χ. κλιματισμός, ασφάλεια) κτλ.
- Ειδικοί παράγοντες: ηλικία κτιρίου, φθορές από σεισμούς, λειτουργικές φθορές, κτλ.
