Υπολογισμός αξίας ακινήτων

Ο προσδιορισμός της αξίας ενος ακινήτου εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Η συμβολή του καθένα από αυτούς, δύσκολα υπολογίζεται αφού αλληλεπιδρούν μεταξύ τους.

ΕΗ ταξινόμησή τους μπορεί να επιτευχθεί με διαφορετικούς τρόπους, ένας εκ των οποίων αποτελεί η ταξινόμηση σε διάφορα επίπεδα χώρου.

Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων σε σχέση με την Χώρα.

• το πολιτικό σύστημα και οι θεσμικοί περιορισμοί της αγοράς
• η μεταβολή των στόχων της κυβέρνησης
• η πολιτική ανάπτυξης και κυρίως η περιφερειακή πολιτική που επιδρούν στη γεωγραφική κατανομή των αξιών
• η πολιτική γης (αλλαγή των μέτρων) και η τεχνική νομοθεσία (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός)
• οι κρατικές παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων
• η ποσοτική σχέση πληθυσμού/χώρου, οι δημογραφικές εξελίξεις και διαφοροποιήσεις
• η κατανομή του πληθυσμού και η διάρθρωση του (ηλικίες, φύλο)
• η διεθνής οικονομική κατάσταση και τα οικονομικά δεδομένα
• ο βαθμός οικονομικής ανάπτυξης και το βιοτικό επίπεδο (εισόδημα)
• η απασχόληση, η ανεργία, η ανάπτυξη της βιομηχανίας και του εμπορίου
• η οικονομική δραστηριότητα και το επίπεδο-ποιότητα των επενδύσεων κεφαλαίων
• ο πληθωρισμός και η φορολογία που σχετίζεται με τα αστικά ακίνητα (κόστος μεταβίβασης και οι ειδικές φορολογικές επιβαρύνσεις ή τα τεκμήρια)
• το κόστος κατασκευής και η πρόσοδος των αστικών ακινήτων
• βαθμός αστικοποίησης και γενικότερα ο χωροταξικός σχεδιασμός
• η τεχνολογική και τεχνική εξέλιξη
• τα φυσικά χαρακτηριστικά και ειδικότερα το κλίμα, τα στοιχεία της φυσικής υποδομής και η σεισμική δραστηριότητα

Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των αστικών ακινήτων σε επίπεδο Πόλης

• οι προηγούμενοι παράγοντες στο βαθμό όμως στον οποίο επηρεάζουν τις αξίες σε επίπεδο πόλης
• το σύστημα και το μέτρο ανάπτυξης της πόλης, καθώς και οι προβλέψεις για το ρυθμό ανάπτυξης της
• ο βαθμός ολοκλήρωσης των δικτύων υποδομής και η ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών
• η πολεοδομική διάταξη και σύνθεση του χώρου σε συνδυασμό με τους πολεοδομικούς περιορισμούς καθώς και τις αλλαγές της ειδικής τεχνικής νομοθεσίας
• τα κίνητρα επενδύσεων και εγκατάστασης, και η διαφοροποίηση του αστικού ιστού σε επίπεδο κόστους κατασκευής και μηχανισμών παραγωγής

• η κατανομή του πληθυσμού και των δραστηριοτήτων του (εσωτερική μετανάστευση)
• ο σεισμικός κίνδυνος
• η ποιότητα ζωής, και ειδικότερα το κόστος ανάπτυξης και προστασίας του περιβάλλοντος, και ο βαθμός υποβάθμισής του

Παράγοντες που επηρεάζουν τη αξία των αστικών ακινήτων σε επίπεδο Γειτονιάς

• οι προηγούμενοι παράγοντες στο βαθμό όμως στον οποίο επηρεάζουν τις αξίες σε επίπεδο γειτονιάς
• η κατανομή του πληθυσμού και των δραστηριοτήτων του και ειδικότερα η ροή μετακίνησης του
• τα δίκτυα υποδομής και η προσφερόμενες υπηρεσίες (θετική ή αρνητική επιρροή επί των αξιών των ακινήτων) σε συνδυασμό με τις προοπτικές (βάσιμες ή όχι) οι οποίες αφορούν το δημόσιο ή ιδιωτικό τομέα
• ο βαθμός επενδύσεων επί των ακινήτων ο οποίος, προσαρμοσμένος στη ζήτηση ορίζει το μέγεθος παραγωγής ακινήτων (καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν τα διαθέσιμα, τα μη απασχολούμενα και τα αποθέματα αστικών ακινήτων)
• το είδος της δραστηριότητας συνδυαζόμενη με το επίπεδο υποβάθμισης του περιβάλλοντος και τις ζώνες χρήσεως που αναπτύσσονται σε κάθε περιοχή
• τα πολεοδομικά στοιχεία και τα διάφορα χαρακτηριστικά θέσης (φυσικά χαρακτηριστικά, περιβάλλων χώρος, σεισμικός κίνδυνος, θέση τμήματος ως προς το σύνολο της πόλης)
• τα επιθυμητά χαρακτηριστικά (φήμη, θέα και ασφάλεια περιοχής)

Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων αστικού χώρου σε επίπεδο Ακινήτου

• οι προηγούμενοι παράγοντες στο βαθμό όμως στον οποίο επηρεάζουν τις αξίες σε επίπεδο ακινήτου
• τη θέση του ακινήτου (η προσβασιμότητα του ακινήτου, η θέση του στο οικοδομικό τετράγωνο και στο οικόπεδο)
• η κατάσταση του περιβάλλοντος χώρου και ειδικότερα η κατάσταση του περιβάλλοντος (συνολική αισθητική γύρω περιοχής, χώροι πρασίνου), του τοπίου (θέα) και το επίπεδο της ηχητικής ρύπανσης
• τα φυσικά (μορφολογία εδάφους, κλίση), τα γεωμετρικά (έκταση επιφάνειας και σχήμα του οικοπέδου, εμβαδόν ακινήτου) και τα ειδικά (εμπορικότητα δρόμου) χαρακτηριστικά του ακινήτου
• τα πολεοδομικά στοιχεία και συγκεκριμένα ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, οι όροι δόμησης και η χρήση του ακινήτου

• η μορφή και ο τρόπος δόμησης, όπως και το κόστος κατασκευής
• ειδικοί παράγοντες που επηρεάζουν ορισμένα μόνο ακίνητα (δεσμεύσεις και ηλικία ακινήτων, είδος ιδιοκτησίας)