Προσφορά και ζήτηση ακινήτων – παράμετροι

Η αξία των ακινήτων αποτελείται από την αξίας της γης και την αξία των βελτιώσεων υπό μορφή κατασκευών, συμπεριλαμβανόμενης πολλές φορές και της αξίας του εξοπλισμού (π.χ. εργοστάσια, ξενοδοχεία) που σχετίζεται με τη χρήση τους. Έννοιες, ως παράμετροι, που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου είναι οι εξής:

Market Value (Αγοραία αξία)

Η αγοραία αξία ορίζεται ως «η υψηλότερη πιθανή τιμή σε ρευστό ή ισοδύναμο ρευστού, που προσφέρεται σε ένα Ακίνητο, με τις ισχύουσες συνθήκες μιας ανταγωνιστικής αγοράς, σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, μέσα σε λογικό χρονικό διάστημα, από το άτομο που επιθυμεί να αγοράσει και έχει τη δυνατότητα γι’ αυτό, υπό την προϋπόθεση ότι οι συμβαλλόμενοι είναι καλά πληροφορημένοι, δρουν ορθολογικά, με σύνεση προς το συμφέρον τους, χωρίς περιορισμό και με γνώση των δυνατοτήτων χρήσης του Ακινήτου καθώς και των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς».

Current Value (Τρέχουσα αξία)

Οι προαναφερόμενες όμως προϋποθέσεις που πλαισιώνουν τον ορισμό της αγοραίας αξίας είναι οι ιδανικές, κάτι το οποίο τις καθιστά ιδεατές. Οι συνθήκες δεν είναι ιδανικές και τα άτομα δεν ενεργούν ελεύθερα, αλλά ενεργούν υπό πίεση χρόνου, διάφορους περιορισμούς και χωρίς την απαραίτητη γνώση του αντικειμένου και της χρήσης αυτού. Για το λόγο αυτό εμφανίζονται αποκλίσεις από την αγοραία αξία. Εξαιτίας αυτών των αποκλίσεων της τιμής πώλησης και της αγοραίας αξίας, έχουμε την τρέχουσα αξία του ακινήτου, που είναι συνήθως και η τιμή που θα πραγματοποιηθεί η συναλλαγή ενός περιουσιακού στοιχείου».

Fair Value (Εύλογη αξία)

Λαμβάνοντας υπόψη πως η εύλογη αξία ενός ακινήτου, υφίσταται ένας όρος ευρύτερος από αυτόν της αγοραίας αξίας, βάσει του Κιόχου (2006: 34) νοείται ως «ένα ποσό έναντι του οποίου μπορεί να ανταλλάσσεται ένα πάγιο περιουσιακό στοιχείο μεταξύ των ενδιαφερόμενων μελών, σε συνθήκες κανονικές χωρίς να υπάρχει “ιδιαίτερο” ειδικό συμφέρον για την συναλλαγή αυτή, χωρίς πιέσεις και με προθυμία».

Η εύλογη αξία μπορεί να είναι ίση με την αγοραία αξία, χωρίς όμως να συνεπάγεται ταύτιση των δύο εννοιών. Αυτό αιτιολογείται από το γεγονός ότι, η αγοραία αξία σε αντίθεση με την εύλογη αξία επηρεάζεται από τις τάσεις της αγοράς, ενώ ταυτόχρονα η αγοραία αξία αναφέρεται πάντα στη βέλτιστη χρήση, κάτι το οποίο δεν ισχύει απαραίτητα για την εύλογη αξία (Πλουμιστού, 2010).

Πραγματική αξία

Η μέση αξία ενός ακινήτου η οποία διαμορφώνεται από τις διακυμάνσεις της προσφοράς και της ζήτησης σε μια μακροχρόνια περίοδο, αποτελεί την πραγματική αξία αυτού. Όι αποκλίσεις αυτές διαμορφώνουν την αγοραία αξία και επηρεάζονται από τις μονοπωλιακές δυνάμεις που αναπτύσσονται στην αγορά. Όταν οι δυνάμεις ζήτησης και προσφοράς αλληλοεξισορροπούνται, η αγοραία αξία συμπίπτει με την πραγματική».

Ανταλλακτική αξία

Με τον όρο ανταλλακτική αξία ενός ακινήτου, σύμφωνα με την Πλουμιστού (2010: 19) εννοούμε «τη σχέση της αξίας των ανταλλασσόμενων αγαθών, η οποία εξαρτάται από την ένταση της ανάγκης που πρόκειται να ικανοποιήσουν τα ανταλλασσόμενα αγαθά και από τη σχέση ανεπάρκειας ή αφθονίας τους Το φαινόμενο της ανταλλαγής εμφανίζεται στο καθεστώς της αντιπαροχής των ακινήτων. Η ανταλλακτική αξία αποδίδει τη δύναμη που έχει ένα πράγμα να εξουσιάζει αλλά αγαθά και να ανταλλάσσεται έναντι αυτών».

Αξία χρήσης

Με τον όρο αξία χρήσης ενός ακινήτου νοείται η αξία της χρησιμοποίησης ή της ωφελιμότητας του, ή διαφορετικά η αξία η οποία αποκτά μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία για μια συγκεκριμένη χρήση. Ειδικότερα η αξία χρήσης αντανακλά τη χρησιμότητα και την υποκειμενική αξιολόγηση του ακινήτου στον αγοραστή, καθώς και την ικανοποίηση που αναμένει από την απόκτηση αυτού

Υπολειμματική αξία

Υπολειμματική αξία ενός ακινήτου είναι «το καθαρό ποσό που προσδοκά η επιχείρηση να λάβει για ένα πάγιο στοιχείο στο τέλος της ωφέλιμης ζωής του μετά την αφαίρεση των αναμενόμενων εξόδων διαθέσεως».

Αντικειμενική αξία

Στην περίπτωση υπολογισμού της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, θα πρέπει να σημειωθεί πως δε λαμβάνεται υπόψη η αξία η οποία έχει υπολογιστεί σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των υπό μεταβίβαση ακινήτων. Αυτό συμβαίνει καθώς οδηγεί σε λανθασμένες εκτιμήσεις και συμπεράσματα.