Η κοινωνική κατοικία (social ή public housing) αφορά την παροχή στέγασης σε ευπαθείς και ασθενείς κοινωνικές ομάδες με διάφορους τρόπους. Ο τρόποι αυτοί περιλαμβάνουν την κατασκευή κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση σε χαμηλές τιμές, την παροχή στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους και την επιδότηση ενοικίου.
Το κράτος συχνά φροντίζει και για τη συντήρηση των κατοικιών καθώς επίσης και για δομές και δίκτυα σε γειτονιές που δημιουργήθηκαν για κοινωνική στέγαση (π.χ. εργατικές κατοικίες στην Ελλάδα).
Η κοινωνική κατοικία δε, απαιτεί ένα μείγμα κοινωνικών, οικονομικών και περιβαλλοντικών πολιτικών και χρειάζεται η ρύθμιση πολλών και διαφορετικών παραμέτρων για τη δημιουργία και εύρυθμη λειτουργία της.
Η κοινωνική κατοικία είναι αναπόσπαστο κομμάτι της συνολικής στεγαστικής πολιτικής μιας χώρας. Σχεδιάζεται με στόχο την κάλυψη αναγκών που δεν μπορούν να εκπληρωθούν από κάποιους στην ελεύθερη αγορά, είτε αγοράζοντας ένα οίκημα είτε νοικιάζοντας ένα αξιοπρεπές και ασφαλές σπίτι.
Η παροχή τέτοιου τύπου στέγασης μπορεί να γίνει είτε από την κεντρική διοίκηση (αρμόδιο Υπουργείο ή φορείς) είτε από την τοπική αυτοδιοίκηση (δήμοι ή περιφέρειες) και διαφέρει από χώρα σε χώρα.
Επιπλέον, λόγω της έντονης και διαρκούς ύφεσης της παγκόσμιας οικονομίας τα τελευταία χρόνια η ανάγκη κοινωνικής στέγασης δεν αφορά μόνο οικονομικά αδύναμους και ευπαθείς κοινωνικές ομάδες, αλλά και άτομα της λεγόμενης μεσαίας τάξης.
Αποτέλεσμα αυτού σε αρκετές περιπτώσεις η ύπαρξη λίστας αναμονής μεγάλης χρονικής διάρκειας που δυσχεραίνει την παροχή βοήθειας από το κράτος.
Ο ορισμός της κοινωνικής κατοικίας διαφέρει από χώρα σε χώρα, αναλόγως και με τις ιδιαίτερες συνθήκες που επικρατούν. Επιπλέον, διαφορετικοί ορισμοί χρησιμοποιούνται και σε παγκόσμιους ή ομοσπονδιακούς οργανισμούς (π.χ. Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Ηνωμένα Έθνη, Επενδυτική Ευρωπαϊκή Τράπεζα και άλλοι) ανάλογα με τη σκοπιά από την οποία εξετάζουν το ζήτημα.
Παρόλα αυτά η ουσία των πολιτικών αυτών και οι χαμηλότερες τιμές για στέγαση μέσω κρατικών παρεμβάσεων, ομοιάζουν σε όλες τις περιπτώσεις. Δύο αρκετά αντιπροσωπευτικοί και σύγχρονοι ορισμοί της κοινωνικής κατοικίας από την ”Encyclopedia of Housing” είναι οι παρακάτω :
- Η κοινωνική κατοικία αφορά όλους τους τύπους στέγασης που λαμβάνουν κάποια κρατική επιδότηση ή βοήθημα, άμεσα ή έμμεσα και που μπορεί να περιλαμβάνει φοροελαφρύνσεις σε επιτόκιο δανείων, ευνοϊκή φορολογία για την ιδιοκτησία σπιτιού, επιδοτήσεις σε κατασκευαστές, αποσβέσεις σε οικιστικές επενδύσεις ή κάτω του κόστους παροχές σε έργα ή δίκτυα (π.χ. δρόμοι, ηλεκτρισμός, ύδρευση, αποχέτευση ).
- Η κοινωνική κατοικία περιλαμβάνει τα παραδοσιακά στοιχεία της (επιδοτήσεις στέγασης και σπίτια με κοινωνικό ενοίκιο) και επιπλέον νέες μορφές βοηθημάτων εκτός της αγοράς ακινήτων, όπως συνεργασίες, ενοίκιο προσαρμοσμένο στο εισόδημα, παροχή υπηρεσιών κοινωνικής στέγασης από κοινωνικούς φορείς και τοπικές ομάδες, μη κερδοσκοπικές ιδιωτικές εταιρίες και οργανισμούς πέρα από την κεντρική κυβέρνηση.
Οι ορισμοί αυτοί περιλαμβάνουν νέες πτυχές της κοινωνικής κατοικίας, εναρμονισμένες με τις σύγχρονες τάσεις και ανάγκες. Επιπλέον, φανερώνουν μια ανάγκη αλλαγών στο παραδοσιακό μοντέλο της δημόσιας στεγαστικής πολιτικής, με την ανάθεση αρμοδιοτήτων και ενεργού ρόλου σε τοπικούς φορείς και μη κρατικούς οργανισμούς.
Με μια άλλη ανάγνωση, θα μπορούσε να τονιστεί ότι η κοινωνική κατοικία δεν έχει έναν ορισμό αφού στην ουσία αποτελεί μια λέξη κλειδί που επιτρέπει σε κυβερνήσεις και ενδιαφερόμενα μέρη να ανταλλάξουν γνώσεις σχετικά με στεγαστικά ζητήματα που ικανοποιούν ανάγκες οίκησης υποστηριζόμενες από την Πολιτεία και που διανέμονται μέσω διοικητικών διαδικασιών στις αρμόδιες τοπικές αρχές (UNECE, 2015a).
Οι κυριότερες μορφές απόκτησης κοινωνικής κατοικίας σύμφωνα με την United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) είναι οι εξής:
- Κοινωνική κατοικία για ενοικίαση
- Απόκτηση κατοικίας με χαμηλό κόστος (περίπτωση Ελλάδας)
- Οικοδομικοί-οικιστικοί συνεταιρισμοί
- Από κοινού ιδιοκτησία (shared ownership), που αφορά την αγορά ενός ποσοστού του σπιτιού (συνήθως 25-75%) και την πληρωμή ενοικίου για την εξόφληση του υπόλοιπου ποσού
- Right of occupancy dwelling, όπου ο μελλοντικός ένοικος μια κατοικίας πληρώνει ένα μικρό ποσοστό της αξίας της και το υπόλοιπο με τη μορφή ενοικίου
- Παροχή ενοικιαζόμενων σπιτιών από τον ιδιωτικό τομέα
Σε ότι αφορά το είδος της κρατικής βοήθειας-επιδότησης, υπάρχουν δύο κύριες μορφές: η απευθείας χρηματική επιδότηση των πολιτών (demand-side subsidies) και η βοήθεια μέσω κατασκευής σπιτιών που διατίθενται με χαμηλό κόστος στους δικαιούχους ή βοηθημάτων για να κτίσουν οι πολίτες το σπίτι τους με χαμηλό κόστος (supply-side subsidies). Τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων της κρατικής στεγαστικής επιδότησης αυτών των μορφών διαφέρουν σε κάθε κράτος. Συνήθως όμως είναι εισοδηματικά και αφορούν, όπως έχει προαναφερθεί, τους φτωχότερους.
Χαρακτηριστικά Προσιτής Κατοικίας
Η προσιτή κατοικία (affordable housing), έχει αρκετά κοινά με την κοινωνική κατοικία που αναλύθηκε στην παραπάνω παράγραφο. Αφορά επί της ουσίας την κάλυψη στεγαστικής ανάγκης και συγκεκριμένα την παροχή κατοικίας σε χαμηλότερες τιμές από αυτές της ελεύθερης αγοράς σε νοικοκυριά με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα.
Η προσιτή κατοικία είναι μια έννοια πολύ σύγχρονη που σε πολλές περιπτώσεις τείνει να υποκαθιστά την κοινωνική κατοικία σε αρκετές χώρες. Βασική διαφορά μεταξύ προσιτής και κοινωνικής κατοικίας είναι η διαπίστωση της ανάγκης στέγασης και για τη μεσαία τάξη πλέον, ενώ πριν το 2008 τα προβλήματα αυτά εστιάζονταν στους πιο αδύναμους οικονομικά.
Οι στεγαστικές πολιτικές παίζουν έναν σημαίνοντα ρόλο στην καλή διαβίωση των ανθρώπων,
συνεισφέρουν στη σωματική και πνευματική υγεία, την εκπαίδευση, την απασχόληση και την ασφάλεια των ατόμων. Εξάλλου οι συνθήκες στοιχειώδους διαβίωσης περιλαμβάνουν το βασικό ανθρώπινο δικαίωμα της στέγασης, πέρα από την τροφή και το ρουχισμό.
Η δυνατότητα απόκτησης δανείων με προσιτούς όρους, η συμπεριφορά αυτών που αναζητούν κατοικία, η δομή των γειτονιών, η ποιότητα των οικημάτων, η οικονομική ανάπτυξη, η περιβαλλοντική προστασία και τα δίκτυα μεταφορών είναι τομείς που συνδέονται άμεσα με την προσιτή κατοικία.
Τα ζητήματα της προσιτής κατοικίας αποκτούν όλο και μεγαλύτερη αξία με την πάροδο του χρόνου και εν μέσω μιας παγκόσμιας οικονομικής κρίσης. Η ρύθμιση στις τιμές κατοικιών για την αντιμετώπιση των στεγαστικών θεμάτων λοιπόν, μπορεί να αποφέρει μεγάλα οφέλη σε κάθε κοινωνία.
Απαραίτητα στοιχεία για την παροχή προσιτής κατοικίας είναι:
- Κατάλληλο νομικό πλαίσιο για όλες τις πτυχές της στεγαστικής πολιτικής
- Δημόσια χρηματοδότηση
- Ενδιαφερόμενα μέρη που είναι πρόθυμα να ασχοληθούν με αυτή την περιορισμένου κέρδους δραστηριότητα (κράτος, δημόσιοι οργανισμοί, μη κερδοσκοπικές οργανώσεις, σχετικά Ιδρύματα, ιδιώτες κατασκευαστές και ιδιοκτήτες σπιτιών)
Η εκπλήρωση της ανάγκης για κατοικία που καλύπτει αξιοπρεπώς τουλάχιστον τις βασικές προδιαγραφές, δεν πρέπει επ’ ουδενί να εμποδίζει ή περιορίζει την κάλυψη άλλων βασικών αναγκών. Για το λόγο αυτό ο συνηθέστερος ορισμός της προσιτής κατοικίας αναφέρει ότι μια κατοικία είναι προσιτή για ένα άτομο όταν δεν ξοδεύει πάνω από το 30% του εισοδήματός του για αυτή.
Το κατώφλι αυτό του ποσοστού εισοδήματος για στέγαση είναι άλλη μια σημαντική διαφορά με την κοινωνική κατοικία, αφού δεν προβλέπει κάτι αντίστοιχο. Σύμφωνα με τη EUROSTAT, ένα νοικοκυριό είναι υπερφορτωμένο όταν το συνολικό κόστος ενός σπιτιού συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών για τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ύδρευση, ηλεκτρισμός, φυσικό αέριο και θέρμανση) και της συντήρησης και δομικής ασφάλειας, ξεπερνά του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Προγράμματα προσιτής κατοικίας είναι πιθανό να εκτελούνται από ιδιώτες επενδυτές, το δημόσιο τομέα, συμπράξεις των δύο προηγούμενων ή ατομικά από ιδιοκτήτες διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών. Σε κάθε περίπτωση το ρυθμιστικό πλαίσιο μπαίνει από τις κυβερνήσεις και τις τοπικές αρχές, που έχουν και εποπτικό ρόλο επί των διαδικασιών. Κοινό στοιχείο με την κοινωνική κατοικία είναι η επιδότηση δύο μορφών: χρηματική απευθείας στα άτομα και βοήθεια εύρεσης σπιτιού με ανεκτό ενοίκιο.
Η προσιτή κατοικία επιδιώκεται να παρέχεται σε γειτονιές που συνδυάζουν και άλλες μορφές ιδιοκτησίας. Αυτό συμβαίνει για την αποφυγή δημιουργίας γκέτο και περιθωριοποιημένων περιοχών, όπως είχε παρατηρηθεί σε αρκετά προγράμματα κοινωνικής κατοικίας. Για το λόγο αυτό, κάποιες σύγχρονες πολιτικές υποχρεώνουν τους κατασκευαστές σε συγκεκριμένες γειτονιές να κτίζουν ένα ποσοστό προς διάθεση για προσιτή κατοικία δίνοντάς τους παράλληλα κάποια κίνητρα (π.χ. φοροελαφρύνσεις)
Στοιχείο κλειδί για την παροχή προσιτής κατοικίας είναι το απόθεμα των προς διάθεση οικημάτων, ειδικότερα σε περιοχές που οι νέες οικοδομές έχουν μειωθεί δραματικά (όπως στην Ελλάδα). Έτσι, σε χώρες που η αγορά ακινήτων λειτουργεί εύρυθμα, δεν υπάρχει πλήθος κενών κατοικιών και τα υπάρχοντα σπίτια επαρκούν για να καλύψουν τις ανάγκες όλων των ατόμων είναι ευκολότερο να
εφαρμοστεί πολιτική προσιτής κατοικίας. Να τονιστεί για άλλη μια φορά ότι οι ζητούμενες κατοικίες πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες έστω προδιαγραφές αξιοπρεπούς διαβίωσης σε προσιτό κόστος και δεν περιλαμβάνονται κακής ποιότητας και συντήρησης σπίτια.
Με αυτά τα δεδομένα, η κρατική παρέμβαση κατευθύνει σε ένα βαθμό την αγορά (όχι υπερβολικό) στην αποδοτικότερη διάθεση ενός τμήματος των ακινήτων για τη στέγαση όσων δεν μπορούν να την αποκτήσουν μόνο με τις δυνάμεις τους. Στόχος δεν είναι πλέον μόνο η ποσότητα (όπως τα πρώτα κυρίως χρόνια της κοινωνικής κατοικίας) με φθηνά και συχνά ακατάλληλα οικήματα, αλλά και η ποιότητα που διασφαλίζει την υγεία, ασφάλεια και ευημερία των ενοίκων τους.
Κλείνοντας, μπορεί να ειπωθεί ότι οι επτά βασικότεροι στόχοι της προσιτής κατοικίας (προσθέτοντας σαν όγδοο στόχο την μείωση των ρύπων και την προστασία του περιβάλλοντος) είναι :
- Διατήρηση και ανάπτυξη του αποθέματος καλής ποιότητας κατοικιών
- Φροντίδα για να είναι τα υπάρχοντα σπίτια πιο προσιτά και άμεσα διαθέσιμα
- Προώθηση φυλετικής και οικονομικής ποικιλίας στις γειτονιές
- Βοήθεια στα νοικοκυριά για να βελτιώσουν την οικονομική τους κατάσταση
- Ενίσχυση της ευημερίας των οικογενειών
- Σύνδεση της στέγασης με υποστηρικτικές υπηρεσίες για κοινωνικές ομάδες με ιδιαίτερες ανάγκες
- Προώθηση ισορροπημένης οικιστικής ανάπτυξης
