Πολεοδομικοί και χωροταξικοί όροι

Οικόπεδο.

Είναι το τμήμα γης που βρίσκεται είτε μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πόλης ,κωμόπολης, χωριού, είτε μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένου σχέδιο(οικισμοι προ 1923, και οικισμοι κατω των 2000 κατοικων).

Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδομικό σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη του οικισμού.

Γήπεδο

Η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, σε περιοχή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου.

• Εξ’ αδιαιρέτου. Σημαίνει ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του καθενός καθορίζονται από το ποσοστό συνιδιοκτησίας που έχει στο ακίνητο.
• Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο. Για να ανεγερθεί ακίνητο σε ένα οικόπεδο, πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν. 1577/85.

Οριζόντια ιδιοκτησία.

Οριζόντια ιδιοκτησία. (Ν. 3741/1929) είναι η μορφή ιδιοκτησίας διαιρετού, αυτοτελούς και αυτοδύναμου χώρου οικοδομής εκ των περισσοτέρων από τους οποίους αποτελείται, που είναι κτισμένη σε ένα αδιαίρετο και κοινό οικόπεδο.

Με τον όρο αυτό εννοούμε τον καθορισμό σε ξεχωριστές κυριότητες για τον κάθε συνιδιοκτήτη, όταν φυσικά πρόκειται για ακίνητο που αποτελείται συνήθως πλέον του ενός ορόφου, είτε επί του οικοπέδου, είτε επί του συνόλου των ακινήτων, είτε επί του σε έναν ή σε περισσοτέρους ορόφους και που εξυπηρετούν μια χρήση (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ.) και επιπλέον καθορίζεται ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη των ακινήτων.

‘Eχουμε ( Οριζόντια ιδιοκτησία) όταν σε ένα οικόπεδο έχουμε ένα, κοινό, κτίσμα και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες πάνω από μία.

Κάθετη ιδιοκτησία.

Κάθετη ιδιοκτησία. (Ν. 1024/1974) είναι η μορφή ιδιοκτησίας διαιρετής, αυτοτελούς και αυτοδύναμης οικοδομής εκ των περισσοτέρων που είναι κτισμένες σε ένα αδιαίρετο και κοινό οικόπεδο.

Με τον όρο αυτό εννοούμε την εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία σε ένα οικόπεδο, με δικαίωμα ανέγερσης περισσότερων ακινήτων σε αυτό, είτε σε επαφή είτε σε απόσταση μεταξύ τους. Κάθε συνιδιοκτήτης αποκτά αποκλειστική ιδιοκτησία είτε σε ένα από αυτά τα ακίνητα είτε και σε μέρος αυτών, ενώ αποκτά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του τμήματος του οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθεί το ακίνητο της αποκλειστικής κυριότητας του.

‘Eχουμε (Κάθετη ιδιοκτησία) όταν υπάρχει ένα οικόπεδο και πάνω από ένα αυτοτελή κτίρια σε αυτό.

Κτήση κυριότητας

Για να γίνει κάποιος κύριος ενός ακινήτου πρέπει να το αποκτήσει με συμβόλαιο (αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας), που υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο.

Κτήση κυριότητας ακινήτου όμως μπορεί να υπάρξει, κατ’ εξαίρεση, χωρίς συμβόλαιο, εάν κάποιος αποδείξει ότι κατείχε ένα ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι χρόνια, με την πεποίθησε ότι είναι δικό του. Σε απλά ελληνικά αυτό σημαίνει ότι για να γίνει κάποιος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, για το οποίο δεν έχει συμβόλαιο, πρέπει να μπορεί να αποδείξει ότι κατείχε το ακίνητο αυτό για μία περίοδο τουλάχιστον είκοσι ετών, με την πρόθεση να το κάνει δικό του.

Κτηματολόγιο

Κτηματολόγιο είναι η γενική, ενιαία, συστηματική και διαρκώς ενημερωμένη καταγραφή της κτηματικής περιουσίας. Περιλαμβάνει τη γεωμετρική περιγραφή και το ιδιοκτησιακό καθεστώς κάθε γεωτεμαχίου. . Στην Ελλάδα το Εθνικό Κτηματολόγιο συντάσσεται από την ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε και σκοπεύει να αντικαταστήσει το ισχύον σύστημα μεταγραφών και τα Υποθηκοφυλακεία.

Μικτή ιδιοκτησία

Μικτή ιδιοκτησία έχουμε όταν κτίζουμε μονοκατοικίες στο κοινό οικόπεδο και κάθε μονοκατοικία έχει διαιρεθεί περαιτέρω σε ορόφους ή σε διαμερίσματα ορόφων.

(Στην οριζόντιο ιδιοκτησία κάθε συνιδιοκτήτης (οροφοκτήτης) έχει δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητος σε χωριστό αυτοτελές τμήμα του κτιρίου, και επίσης έχει δικαίωμα σε αναγκαστική συγκυριότητα επί του οικοπέδου και επί των κοινοχρήστων χώρων με τα ανάλογα ποσοστά συνιδιοκτησίας σε αυτά. Μπορεί να συνταθούν νέες οριζόντιες ιδιοκτησίες επί των ήδη υφισταμένων ιδιοκτησιών με περαιτέρω διαίρεσή τους.

Η σύσταση της Οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη η οποία θα πρέπει να μεταγραφεί νομίμως.

Η κατάρτιση και η σύσταση της οριζοντίου ιδιοκτησίας δεν έχει προθεσμία. Μπορεί να γίνει πριν αρχίσουν οι εργασίες κατασκευής, μετά την έναρξη τους, κατά την διάρκεια της κατασκευαστικής περιόδου ή μετά το πέρας της.

Στην πράξη όμως γίνεται σύντομα για να μπορεί ο εργολάβος να πουλά τις συγκεκριμένες οικοδομές από τα σχέδια. Η σύσταση της οριζοντίου ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει σε ακάλυπτα οικόπεδα και σε οικοδόμημα οικόπεδα.

Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί να γίνει με χρησικτησία είτε τακτική είτε έκτακτη, απόκτηση όμως κυριότητας επί ήδη συνεστημένης χωριστής ιδιοκτησίας είναι νοητή. Γενικά δεν νοείται χρησικτησία για σύσταση ή για επέκταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας .

Μια σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας πρέπει βασικά να περιγράφει και να εξατομικεύει με σαφή και αναμφισβήτητο τρόπο, μία προς μία, κάθε διαιρετή και ανεξάρτητη ιδιοκτησία από το σύνολο της οικοδομής σε περίπτωση οριζοντίων και κάθε διαιρετή ανεξάρτητη οικοδομή σε περίπτωση κάθετων ιδιοκτησιών, προσδιορίζοντας το εξ αδιαιρέτου ποσοστό του οικοπέδου το οποίο αντιστοιχεί στον κάθε ένα προσδιοριζόμενο και εξατομικευόμενο διαιρετό χώρο.

Μία διαφορά μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας είναι το γεγονός ότι σε αγροτεμάχια δεν είναι δυνατή η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας (Ν. 2052/1992) ενώ επιτρέπεται η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.)

Αίθριο

Είναι το μη στεγασμένο τμήμα του κτιρίου που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα όρια του οικοπέδου, στο οποίο μπορούν να έχουν ανοίγματα, χώροι κυρίας χρήσης και εγγράφεται σε αυτό κύκλος διαμέτρου Δ.

Ακάλυπτος χώρος

Ο χώρος του οικοπέδου που δεν δομείται, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ΝΟΚ ( ν. 4067/2012).

ΟΙΚΟΠΕΔΟ: Με τον όρο «οικόπεδο» χαρακτηρίζεται το γεωτεμάχιο που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ενός Δήμου.

ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ: Με τον όρο «αγροτεμάχιο» χαρακτηρίζεται κάθε γεωτεμάχιο, το οποίο βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ενός Δήμου.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ-(Σ/Δ): Σε οικόπεδο (παράδειγμα) 1.000 τμ. με Σ/Δ 0,8 μπορούμε να κτίσουμε συνολικά 1.000Χ0,8= 800τμ. «δομήσιμα»-(επίσημα) Προσοχή! Τα υπόγεια «επίσημα» γκαράζ, προσμετρούνε στο σύνολο. Εδώ πρέπει να σημειώσουμε, ότι διατηρητέα κτήρια (που χαρακτηρίζονται έτσι από την Πολεοδομία) και δεν μπορούν να κατεδαφιστούν, οπότε και να ανοικοδομηθούν, μπορούν ωστόσο να πουλήσουν σε κάποιον τον Σ/Δ που θα είχαν και αυτός να τον μεταφέρει σε άλλη περιοχή και σε άλλο κτήριο προς ανέγερση(Μεταφορά Συντελεστή).

ΚΑΛΥΨΗ: Σε 1.000 τμ. με «κάλυψη» 0,40 μπορούμε να τοποθετήσουμε το κτήριο μόνον μέσα σε (1.000Χ0,40=) 400τμ. επιφάνεια γης εντός του οικοπέδου. Δηλαδή, έστω και εάν μπορούμε λόγω Σ/Δ να κτίσουμε 800τμ., αυτά πρέπει να «πατήσουν» πάνω σε 400τμ. επιφάνεια (και άρα 2 επίπεδα από 400τμ. η 4 επίπεδα από 200τμ. κλπ, εφόσον βέβαια το επιτρεπόμενο ύψος μας το επιτρέπει).

ΥΨΟΣ: Το επιτρεπόμενο ύψος οικοδομής, στην συγκεκριμένη περιοχή- Π.χ. Εάν η Πολεοδομία επιτρέπει 9μ + 1,5 στέγη (άρα και «σοφίτα»). Πολλές φορές το επιτρεπόμενο «ύψος» που δίνεται, είναι σε συνάρτηση με το πλάτος του δρόμου, ούτως ώστε τα απέναντι μεταξύ τους κτήρια, να μην «σκοτεινιάζουν» τον δρόμο (και τους κάτω ορόφους των).

ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΓΡΑΜΜΗ: Η νοητή τελική γραμμή, της εξωτερικής τοιχοποιίας του κτίσματος.

ΑΠΟΣΤΑΣΕΙΣ «Δ»: Η επιτρεπόμενη απόσταση που αρχίζει ο εξωτερικός τοίχος του ακινήτου, από το σύνορό του με το διπλανό οικόπεδο. (Όση απόσταση έχει «αφήσει ο διπλανός» υποχρεούται να αφήσει και αυτό το κτήριο). Ειδικώς σε περιπτώσεις που το οικόπεδό μας έχει πρόσοψη μικρότερη των 9μ. κατ εξαίρεση, μπορεί να «κολλήσει» στην μεσοτοιχία.

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ: Όταν κάποιος που κτίζει, δεν θέλει, παρ ότι επιτρέπεται στην περιοχή του, να ολοκληρώσει όλο το επιτρεπόμενο ύψος, η και εάν ακόμη, την συγκεκριμένη στιγμή, δεν επιτρέπεται να ξεπεράσει κάποιο συγκεκριμένο, αλλά ίσως αυτό στο μέλλον να επιτραπεί, συμπεριλαμβάνει στα συμβόλαιά του (στην «οριζόντιο-κατά όροφο- ιδιοκτησία» η και στην «κάθετο») το σε ποια από όλες τις ιδιοκτησίες ολόκληρου του ακινήτου, ανήκει το «δικαίωμα υψούν».

ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ: Η έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, του ΝΔ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και συνίσταται με συμβολαιογραφική πράξη ή δήλωση τελευταίας βουλήσεως (διαθήκη). Με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δημιουργούνται επί ενός ακινήτου αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, στις οποίες κατανέμονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου (ποσοστό συνιδιοκτησίας).

ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ: Η έννοια της κάθετης ιδιοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, του ΝΔ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα. Με αυτή δημιουργούνται επί ενός οικοπέδου αυτοτελείς, χωριστές και ανεξάρτητες καθ’ ύψος (κάθετες)] ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του ενιαίου οικοπέδου. Πρόκειται για σύσταση χωριστών, ιδιόκτητων ιδιοκτησιών με κάθετη διαίρεση σε ενιαίο, κοινό οικόπεδο.

ΠΡΑΣΙΑ: Η απόσταση μεταξύ του μπροστινού εξωτερικού τοίχου του κτηρίου και της «μάντρας» του οικοπέδου.

ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ ΕΓΚΡΙΣΗ (& Επιτροπή): Κάθε αρχιτέκτονας που ετοιμάζει σχέδια ακινήτου προς ανοικοδόμηση, έχει υποχρέωση να τηρεί τις εντολές της Τοπικής Πολεοδομίας (συνήθως συστεγάζεται με το Δημαρχείο), σε σχέση με την εξωτερική μορφή- εμφάνιση του και να τα καταθέτει σε αυτήν προς έγκριση.

ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ (ΠΟΛΗΣ): Το Σχέδιο Πόλης κάθε περιοχής, έχει όρια, μέσα στα οποία ισχύει το πόσα τ.μ. ακινήτου μπορεί να κτίσει κάποιος- (Σ/Δ).
Μετά από αυτά, συνήθως δημιουργείται και μία επόμενη «ζώνη» (συνήθως 500μ.) με ακτίνα γύρω από το Σχέδιο Πόλης. Σε αυτήν ισχύουν κάποιοι από τους Όρους Δόμησης της Πόλης και κάποιοι όχι. («Εντός Ζώνης»).
Στην συνέχεια βρισκόμαστε στα «Εκτός Σχεδίου» Πόλης, όπου συνήθως στα 4.000 τμ. γης επιτρέπεται να κτισθούν 200τμ. συν 10% τετραγωνικών μέτρων κτηρίου ανά επόμενο στρέμμα.
Κατά παρέκληση, αν το αγρόκτημα «εφάπτεται της ασφάλτου», μπορούμε να κτίσουμε σε 2.000τμ τα 200τμ κτηρίου, συν 10% ανά επόμενο στρέμμα γης.

ΔΙΟΔΟΣ «ΔΟΥΛΕΙΑΣ»: Εάν ένα κομμάτι γης βρίσκεται πίσω από άλλα που ακουμπούν στον δρόμο, για να αποκτήσει δική του είσοδο, παραχωρείται από τους μπροστινούς ιδιοκτήτες, διάδρομος (που συνήθως δεν ξεπερνάει τα 3μ. πλάτος) για να μην παραμείνει «τυφλό».

ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ: Ο χωρισμός ενός οικοπέδου σε περισσότερα μικρότερα οικόπεδα. Η κατάτμηση ενός οικοπέδου επιτρέπεται όταν. τα δημιουργούμενα μικρότερα οικόπεδα είναι όλα άρτια και οικοδομήσιμα σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ : αποκαλούμε την σύμβαση με την οποία ο πωλητής μεταβιβάζει την κυριότητα ενός ακινήτου και παραδίδει το ακίνητο στον αγοραστή ο οποίος καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα.

ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ : χαρακτηρίζεται κάθε γεωτεμάχιο, το οποίο βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ενός Δήμου.

ΑΕΡΑΣ : αναφερόμαστε στα χρήματα που καταβάλλονται εφ άπαξ και δίνονται για την εκμίσθωση επαγγελματικού ακινήτου, εκτός αυτών που αναφέρονται στο μισθωτήριο συμβόλαιο και αποτελούν το μηνιαίο μίσθωμα.

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ : είναι η τιμή εκκίνησης της αξίας ενός ακινήτου με συντελεστές καθορισμένους από την Πολιτεία , οι οποίοι αφορούν στοιχεία του ακινήτου, π.χ. συντελεστής ορόφου, επιφανείας, παλαιότητας κ.λ.π.

ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ : χώρου σε ελεύθερο τμήμα οικοπέδου ή κτίσματος, ο οποίος χώρος διαφορετικά θα ήταν κοινόχρηστος. O χώρος αυτός ουσιαστικά είναι κοινόχρηστος και με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δίνεται αποκλειστική χρήση σε μια οριζόντια ιδιοκτησία.

ΒΑΡΗ : είναι η Υποθήκη, η Προσημείωση, η Κατάσχεση συντηρητική ή αναγκαστική, η Δουλεία επί ακινήτων, τα οποία σημειώνονται στα σχετικά βιβλία του Υποθηκοφυλακείου της έδρας του ακινήτου.

ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ :καλείται η δωρεά, η οποία γίνεται μεταξύ γονέων και , τέκνων και υπόκειται σε ιδιαίτερες φορολογικές κλίμακες.

ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ : είναι οι σχετικές δηλώσεις στην εφορία προκειμένου να πληρωθεί ο τυχόν προκύπτων φόρος πριν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικής πράξης. Αυτές είναι:

• Η Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης, ανταλλαγής, διανομής, σύστασης κατάργησης οριζόντιου/κάθετης ιδιοκτησίας χρησικτησίας υποβάλλεται στην εφορία της περιφέρειας του ακινήτου και συνοδεύει το αντίγραφο, που προορίζεται για το Υποθηκοφυλακείο.
• Η Δήλωση Φόρου Δωρεάς/Γονικής Παροχής υποβάλλεται στην εφορία της κατοικίας του δωρητή/παρέχοντα και προσαρτάται στη συμβολαιογραφική πράξη.
• Η Δήλωση Φόρου Κληρονομιάς, υποβάλλεται στην εφορία της τελευταίας προ του θανάτου κατοικίας του κληρονομούμενου και συνοδεύει το αντίγραφο που προορίζεται για το Υποθηκοφυλακείο.

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΣ : ορίζετετο δικαίωμα ανεγέρσεως ορόφων μέχρι εξαντλήσεως του συντελεστή δομήσεως.

ΔΟΥΛΕΙΕΣ : διακρίνονται σε Εμπράγματες και Προσωπικές Εμπράγματη Δουλεία επί ακινήτου (δουλεύον):

• Εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου (δεσπόζον), το οποίο παρέχει κάποια ωφέλεια σε αυτόν (π.χ. δουλεία διόδου).
• Προσωπική Δουλεία επί ακινήτου είναι η επικαρπία και η οίκηση και συνίστανται ή μεν πρώτη στην χρήση και κάρπωση ξένου πράγματος, η δε δεύτερη μόνο στην χρήση, διατηρούμενης της ουσίας αυτού (ξένου πράγματος), ακέραιης.

ΔΩΡΕΑ : είναι η μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου στον δωρεοδόχο χωρίς αντάλλαγμα.

ΕΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΚΤΟΣ ΖΩΝΗΣ : είναι ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως αλλά εντός ή εκτός ΖΩΝΗΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ (ΖΟΕ). Στα ακίνητα που βρίσκονται εντός ΖΟΕ ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης ενώ σε αυτά που βρίσκονται εκτός ΖΟΕ ισχύουν οι γενικοί όροι δόμησης.

ΕΞ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ ΚΤΗΣΗ : γίνεται σε ακίνητο στο οποίο υπάρχουν περισσότεροι από ένας ιδιοκτήτες και αποκτούν από κοινού το εν λόγω ακίνητο.

ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ : έχει την χρήση και κάρπωση του ακινήτου χωρίς να παραβλάπτεται η ουσία του. Σε περιπτώσεις δωρεάς και γονικής παροχής, η επικαρπία του εκάστοτε ακινήτου μπορεί να παρακρατηθεί από το δωρητή και να περιέλθει στο δωρολήπτη αυτόματα μετά το θάνατο του δωρητή, ή προγενέστερα με συμβολαιογραφική πράξη.

ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ : με αυτή δημιουργούνται επί ενός οικοπέδου αυτοτελείς, χωριστές και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του ενιαίου οικοπέδου. Πρόκειται για σύσταση χωριστών, ιδιόκτητων ιδιοκτησιών με κάθετη διαίρεση σε ενιαίο, κοινό οικόπεδο.

ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ : γίνετε και επιτρέπεται σε ένα οικόπεδο όταν τα δημιουργούμενα μικρότερα οικόπεδα είναι όλα άρτια και οικοδομήσιμα σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑ : είναι η περιουσία που περιέρχεται στους εκ του νόμου ή εκ διαθήκης, κληρονόμους του αποβιώσαντος.

ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ : Όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις, με τις οποίες συνίσταται, μετατίθεται ή καταργείται δικαίωμα επί ακινήτου υπόκεινται σε μεταγραφή στα βιβλία των μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου της περιφέρειας του ακινήτου. Κατόπιν δε της μεταγραφής ολοκληρώνεται η σύσταση, μετάθεση ή κατάργηση του εν λόγω δικαιώματος.

ΟΙΚΟΠΕΔΟ : χαρακτηρίζεται το γεωτεμάχιο που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ενός Δήμου.

ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ : συνίσταται με συμβολαιογραφική πράξη ή δήλωση τελευταίας βουλήσεως (διαθήκη). Με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δημιουργούνται επί ενός ακινήτου αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, στις οποίες κατανέμονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου .

ΠΑΡΑΣΤΑΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ : είναι η παρουσία δικηγόρου σε συμβολαιογραφική πράξη και είναι υποχρεωτική όταν το αντικείμενο της σύμβασης είναι αξίας τουλάχιστον 29.347,0286 ευρώ για τις περιφέρειες των δικηγορικών συλλόγων Αθηνών και Πειραιώς και 11.738,8114 ευρώ για τις περιφέρειες των λοιπών Δικηγορικών Συλλόγων της χώρας. Στις γονικές παροχές και στις δωρεές μεταξύ παππού και εγγονού δεν απαιτείται παράσταση δικηγόρου.

ΠΥΛΩΤΗ : ελεύθερη επιφάνεια στο ισόγειο ανεγειρόμενης οικοδομής που συνήθως δημιουργούνται θέσεις στάθμευσης, που ανήκουν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) ευρισκόμενες επί της πολυκατοικίας.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ : καθορίζετε από την Πολιτεία και πολλαπλασιαζόμενο με το εμβαδόν του οικοπέδου μας δίνει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που μπορούν να ανοικοδομηθούν π.χ. σε οικόπεδο με εμβαδόν οικοπέδου 300 τ.μ. Χ Συντελεστής Δόμησης 0,80 = Επιτρεπόμενη Δόμηση 240 τ.μ.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΚΑΛΥΨΗΣ : καθορίζεται από την Πολιτεία και πολλαπλασιαζόμενος με το εμβαδόν του οικοπέδου μας δίνει την μέγιστη επιφάνεια κάλυψης του οικοπέδου από το κτίσμα, π.χ. Εμβαδόν γεωτεμαχίου 300 τ.μ. Χ Συντελεστής Κάλυψης 70% = 270 τ.μ. (είναι τα τετραγωνικά μέτρα που επιτρέπεται να καλύψει το κτίσμα).

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΤΗΤΑΣ : καθορίζεται από την Πολιτεία και αυξάνει την αξία ενός ακινήτου, λόγω της θέσης του σε κεντρικό και εμπορικό δρόμο .Η τιμή εκκίνησης ακινήτων πολλαπλασιάζεται με τον Συντελεστή Εμπορικότητας προκειμένου να προκύψει η αντικειμενική αξία.

ΤΙΜΗ ΕΚΚΙΝΗΣΗΣ : αξίας ακινήτου καθορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών σε όλες τις περιοχές όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού. Στις περιοχές όπου δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού η αξίας του ακινήτου καθορίζεται από τον αρμόδιο Οικονομικό Έφορο με βάση συγκριτικά στοιχεία της περιοχής.

ΥΠΕΡΑΞΙΑ : είναι η διαφορά που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή αγοράς και την τιμή πώλησης ενός ακινήτου αφού αφαιρεθούν οι πληθωριστικές αναπροσαρμογές που ισχύουν για το διάστημα μεταξύ αγοράς και πώλησης.

ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ : γραφεία που λειτουργούν υπό την εποπτεία του Υπουργείου Δικαιοσύνης, σε αυτά γίνονται εγγραφές υποθηκών, προσημειώσεων και μεταγραφές συμβολαίων. ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ αφαιρούμενης από την πλήρη κυριότητα την επικαρπία απομένει η ψιλή κυριότητα και μετά τω θάνατο του επικαρπωτή μετατρέπετε σε πλήρη κυριότητα.

ΧΙΛΙΟΣΤΑ ΕΠΙ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ : κατανέμονται στις οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες ενός ακινήτου με τη σύσταση οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας και εκφράζουν τα χιλιοστά που διαθέτει η κάθε ιδιοκτησία επί του οικοπέδου στο οποίο και βρίσκεται

Απόσυρση κτιρίου

Η κατεδάφιση κτιρίου κύριας χρήσης, ενεργειακής κατηγορίας χαμηλότερης του επιτρεπόμενου ορίου που προβλέπεται στους σχετικούς κανονισμούς και η αντικατάστασή του με κτίριο που πληροί τις σχετικές προυποθέσεις.

Απαλλοτριώσεις.

Για την υλοποίηση πολεοδομικών σχεδίων, τη διατήρηση παραδοσιακών κτηρίων ή αρχαιολογικών χώρων μεμονωμένης ή μη μορφής, η πολιτεία έχει τη δυνατότητα σύμφωνα με τους συνταγματικούς περιορισμούς, να προβαίνει σε αναγκαστικές ή μη απαλλοτριώσεις

.Κατά τη διαδικασία εφαρμογής για παράδειγμα του σχεδίου πόλεως, το κράτος δεσμεύει κάποια ακίνητα για εξυπηρέτηση των κοινών και οι πέριξ ιδιοκτησίες, οι οποίες αποκτούν υπεραξία εφόσον ωφελούνται από την παρέμβαση, οφείλουν να συμμετέχουν στην καταβολή αποζημίωσης.

Αρχιτεκτονικές προεξοχές και Αρχιτεκτονικά στοιχεία

Είναι τα φέροντα ή μη στοιχεία του κτιρίου που συμμετέχουν στη διαμόρφωση των όψεών του.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης

• αφορά σε αποζημίωση για απώλεια δικαιώματος δόμησης.
• Η απώλεια αυτή γίνεται χάριν δημοσίου συμφέροντος σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.
• Είναι ουσιαστικά χωρική ανακατανομή τετραγωνικών μέτρων που δύνανται να δομηθούν χωρίς αθροιστική επιβάρυνση, με συγκεκριμένα πλεονεκτήματα στην περιοχή του «βαρυνομένου» και ομαλή απορρόφηση στις περιοχές των «ωφελουμένων».
• Τέλος λειτουργεί αθροιστικά υπέρ της προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος.

Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ)

.Για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ένταξης ή επέκτασης πόλης ή οικισμού κατά το προηγούμενο άρθρο καταρτίζεται γενικό πολεοδομικό σχέδιο (ΓΠΣ). Το σχέδιο καλύπτει όλες τις πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση περιοχές ενός τουλάχιστον δήμου ή κοινότητας.

Το ΓΠΣ που θεσπίστηκε αρχικά με το ν. 1337/1983 συμπληρώθηκε και επεκτάθηκε με το ν. 2508/1997. Καλύπτει σήμερα έναν τουλάχιστον οικισμό με πληθυσμό μεγαλύτερο των 2.000 κατοίκων και τα διοικητικά όρια περισσότερων ΟΤΑ. Εναρμονίζεται με τις κατευθύνσεις των χωροταξικών και ρυθμιστικών σχεδίων , εφόσον αυτά υφίστανται. Οσον αφορά τις περιοχές που καθορίζονται με το ΓΠΣ μπορεί να είναι: α) πολεοδομημένες περιοχές με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, β) προς πολεοδόμηση περιοχές κύριας ή δεύτερης κατοικίας, γ) Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) ή Ζωνες ειδικής ενίσχυσης (ΖΕΕ), δ) Περιοχές Ειδικής Προστασίας (ΠΕΠ) που δεν προορίζοναι για πολεοδόμηση, όπως είναι ιδίως χώροι αρχιτεκτονικού, αρχαιολογικού, ιστορικού ή λαογραφικού ενδιοαφέροντος, παραθαλάσσιες, παραποτάμιες ή βιότοποι και τόποι ιδιαίτερου φυσικού κάλλους. Το ΓΠΣ αποτελείται από χάρτες, σχέδια, διαγράμματα και κείμενα, ώστε να περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για τις προς πολεοδόμηση περιοχές , καθώς και τα όρια της κάθε πολεοδομικής ενότητας. Η πρόταση πολεοδόμησης του ΓΠΣ αναφέρεται στις χρήσεις γης, στα πολεοδομικά κέντρα,στο κύριο δίκτυο κυκλοφορίας, στην πυκνότητα και τον μέσο συντελεστή δόμησης κατά πολεοδομική ενότητα ή τμήμα της, σε απαγορεύσεις δόμησης ή χρήσης και στις γενικές κατευθύνσεις και το γενικό πλαίσιο προστασίας των περιοχών ειδικής προστασίας. Αναθεώρηση του ΓΠΣ δεν επιτρέπεται πριν παρελθει πενταετία από την έγκρισή του.

Ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι ο λόγος της μέγιστης επιφάνειας που επιτρέπεται να καλυφθεί προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.

Συντελεστής δόμησης (σ.δ.) είναι ο αριθμός, ο οποίος, πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου, δίνει τη συνολική επιφάνεια όλων των ορόφων των κτιρίων που μπορούν να κατασκευαστούν στο οικόπεδο, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις.

Η ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

H επικαρπία είναι εμπράγματο δικαίωμα και αποτελεί μέρος της ΠΛΗΡΟΥΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΟΣ. Το άλλο μέρος της πλήρους κυριότητος είναι η ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΣ που είναι και αυτή εμπράγματο δικαίωμα

Οποιος έχει το εμπράγματο δικαίωμα της πλήρους κυριότητος υπάρχει απόλυτη εξουσία του προσώπου – κυρίου επί του ακινήτου. Η απόλυτη αυτή εξουσία τού επιτρέπει να νέμεται και να εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία του άμεσα και καθολικά.

Η επικαρπία είναι μια προσωπική δουλεία. Στην επικαρπία ο επικαρπωτής μπορεί να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται την ξένη ιδιοκτησία, η οποία ανήκει στον ψιλό κύριο. Πρέπει όμως να διατηρήσει την ουσία του, δηλαδή να μην αλλοιώνει το σχήμα, τη μορφή, το μέγεθος κ.λπ. του ακινήτου. Δεν ευθύνεται όμως για τη φυσιολογική φθορά του ακινήτου (Α.Κ. 1158). Αν ανευρεθεί όμως θησαυρός στο ακίνητο δεν θα έχει δικαίωμα ο επικαρπωτής επ’ αυτού. Ο θησαυρός αυτός (κατά το ήμισυ) ανήκει στον ψιλό κύριο (Α.Κ.1151).

Στην ψιλή κυριότητα ο ψιλός κύριος στερείται (δηλαδή έχει αποψιλωθεί) τα πλεονεκτήματα της επικαρπίας. Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να καρπωθεί, να χρησιμοποιήσει, να εκμεταλλευθεί το ακίνητο. Η δυνατότητες αυτές έρχονται στον ψιλό κύριο όταν θα αποκτήσει και την επικαρπία του ακινήτου (με τον θάνατο του επικαρπωτή ή με τη μεταβίβαση της επικαρπίας με άλλη χαριστική ή επαχθή αιτία). (Αρθρα 1142 και 1143 του Α.Κ.)

ΠΡΑΞΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ

Η πράξη εφαρμογής είναι η διοικητική ενέργεια με την οποία γίνεται η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης και όλες οι ιδιοκτησίες καθίστανται άρτιες και οικοδομήσιμες. Με την πράξη εφαρμογής καθορίζονται :

• τα τμήματα γης που αφαιρούνται από κάθε ιδιοκτησία για εισφορά γης
• τα τμήματα που μετατρέπονται σε χρηματική εισφορά
• η οφειλόμενη εισφορά σε χρήμα εκπεφρασμένη σε τ.μ.

Το 1983 βγήκε ένας νόμος που καθορίζει πως θα μπει μία περιοχή στο σχέδιο. Σύμφωνα με τον συγκεκριμένο νόμο πρώτα βγαίνει το διάταγμα ρυμοτομίας δηλαδή κόβονται οι δρόμοι, οι πλατείες και οι κοινόχρηστοι χώροι οπότε και λέμε ότι η περιοχή είναι εντός σχεδίου και μετά γίνεται η πράξη εφαρμογής δηλαδή πήγαίνει ένας μελετητης Τοπογράφος, μετράει ολόκληρη την περιοχή και όλα τα υφυστάμενα οικόπεδα (μάντρες, συρματοπλέγματα, σπίτια κλπ) και μετά καλούν όλους τους ιδιοκητητες στον αρμόδιο Δήμο να κάνουν δηλώσεις ιδιοκτησίας, δηλαδή να προσκομίσουν συμβόλαια και πιστοποιητικά για το οικόπεδο τους.

Αφού συγκεντρωθούν όλα αυτά τα παίρνει ο μελετητής τα βάζει κάτω και τοποθετεί τα οικόπεδα στον χώρο μεβάση αυτα που έχει μετρήσει και με τα συμβόλαια του καθενός. καθένας τώρα από τους ιδιοκτητες πρέπει να δώσει ένα κομμάτι του οικοπεδου του (εισφορά σε γη) για να δημιουργηθούν οι δρόμοι οι πλατείες κλπ. αυτά όλα συντάσονται σε έναν πίνακα οπου αναφέρονται για τον κάθε ιδιοκτήτη ποια ήταν η αρχική ιδιοκτησία, πόσο πρέπει να δώσει εισφορά, πόσο του μένει καθαρό οικόπεδο κλπ κλπ.

Ο πίνακας αυτός αναρτάται για μία φορά, μετά γίνονται ενστάσεις, αναρτάται για δευτερη φορά και μετά από ενα διάστημα που μπορεί να φτάσει και τα 10 χρόνια (!) τελειώνει αυτή η ιστορία και ο νομάρχης κυρώνει την πράξη εφαρμογής οπότε μπορείς να βγάλεις και άδεια.

Τώρα να είσαι στο ενδιάμεσο στάδιο όπου έχει γίνει το διάταγμα ρυμοτομίας αλλά δεν έχει κυρωθεί η πράξη μπορείς να βγάλεις άδεια αλλά πρέπει πρώτα να πάρεις οικοδόμησιμότητα από την αρμόδια νομαρχία.

Αυτό σημαίνει ότι αν το οικόπεδο σου δεν μετατοπίζεται από τον μελετητη ( ο μελετητης έχει το δικαίωμα να κόψει και να ράψει τα οικόπεδα όπως νομίζει για να βγεί σωστά το σχέδιο της περιοχής) η νομαρχία σου επιβάλει περιορισμόυς ως προς την τοποθέητηση του κτηρίου που θέλεις να φτιάξεις. αυτοι οι περιοριμοί μπορεί να είναι ανώδυνοι μπορεί και επώδυνοι οπότε να μην μπορέσεις να κτίσεις.

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ

Κάθε δικαιοπραξία ( αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά κλπ ), πρέπει να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα ( ν.651/77, άρ. 5 ).

Πέρα όμως από την απαίτηση του νόμου, το τοπογραφικό διάγραμμα εξασφαλίζει την ακριβή θέση και τα όρια του ακινήτου σας.

Η χρήση του τοπογραφικού διαγράμματος στο συμβόλαιο αποτελεί βέβαιο τεκμήριο σε κάθε αμφισβήτηση.

Τα ακίνητα κατατάσσονται σε διάφορες κατηγορίες ανάλογα με τις πολεοδομικές τους ιδιότητες.

Με το όρο «γεωτεμάχιο» αναφερόμαστε σε κάθε διακριτή ιδιοκτησία εδάφους όπου κι’ αν βρίσκεται ( εντός ή εκτός σχεδίου ) και όποιες ιδιότητες και αν έχει ( άρτιο ή μή άρτιο, οικοδομήσιμο ή μή ).

Με τον όρο «γήπεδο» αναφερόμεθα, κατά κανόνα, στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια ενώ με τον όρο «οικόπεδο» στα εντός σχεδίου ή εντός οικισμών γεωτεμάχια.

Σε κάθε περίπτωση οι παραπάνω όροι, που προέρχονται κυρίως από τον ΓΟΚ/85, δεν έχουν αυστηρή ισχύ. Το καλύτερο είναι να αναφερόμαστε στο έδαφος πάντα με τον όρο «γεωτεμάχιο».

Όταν το γεωτεμάχιο βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή υπάρχουν πολλοί παράγοντες που μπορεί να επηρεάζουν την οικοδομησιμότητά του.

Μερικοί απ’ αυτούς είναι:

Δασαρχείο. Σε κάθε γεωτεμάχιο που βρίσκεται εκτός σχεδίου είναι απαραίτητη η έκδοση πράξης χαρακτηρισμού από το δασαρχείο της περιοχής. Η πράξη χαρακτηρισμού είναι απαραίτητη και στην περίπτωση που πρόκειται να γίνει κατάτμηση του ακινήτου ( άν επιτρέπεται από τη νομοθεσία ). Σημειωτέον οτι κατάτμηση δασικής έκτασης δεν επιτρέπεται.

Γενικός οδηγός για κάποια «προεκτίμηση» του χαρακτηρισμού είναι η μορφή που φαίνεται να είχε το γεωτεμάχιο το 1945 ( μετά από μελέτη των σχετικών αεροφωτογραφιών ), η εξέλιξη της βλάστησης ώς σήμερα ( άν δάσωσε και πότε ), αλλά και η ύπαρξη τίτλων ιδιοκτησίας, κατά κανόνα πρίν το 1945.

Τα ώς άνω ισχύουν μόνο στα Ιόνια νησιά και στα Δωδεκάνησα.

Αρχαιολογία: Οι υπηρεσίες αρχαιολογίας έχουν ουσιαστικά τον τελικό λόγο για το σύνολο της επικράτειας, σε ξηρά και θάλασσα !

Κατ’ αρχήν είναι απαραίτητος ο έλεγχος για τις τυχόν δεσμεύσεις που αφορούν την περιοχή που βρίσκεται το γεωτεμάχιο. Εντός ή εκτός σχεδίου.

Αλλά σε κάθε περίπτωση οι αρχαιολογικές υπηρεσίες επιφυλάσσονται για την οριστική άδεια μετά το πέρας των προβλεπομένων εκσαφών.

Προσοχή χρειάζεται ακόμη για :

– Απαλλοτριώσεις

– Αιγιαλός και παραλία

– Ρέμματα

– Ζ.Ο.Ε., περιοχές Natura, παρεκκλίσεις διάφορες, κλπ.

Για τα εντός σχεδίου γεωτεμάχια οι ισχύουσες διατάξεις είναι τόσο περίπλοκες, πολλάκις αλληλοσυγκρουόμενες, που η παράθεσή τους εδώ μάλλον θα μπέρδευε τον ενδιαφερόμενο παρά θα έλυνε απορίες.

Εξειδικεύοντας τα πράγματα για την Κεφαλονιά μπορούμε να πούμε τα εξής βασικά:

Επέκταση σχεδίων πόλεων με τις διατάξεις του ν.1337/83 έχουν γίνει μόνο στο Αργοστόλι και στο Ληξούρι.

Εκτός από το Αργοστόλι, το Ληξούρι και τη Σάμη υπάρχουν αρκετοί ακόμη οικισμοί που διαθέτουν εγκεκριμένο σχέδιο με βάση τις διατάξεις του νομοθετικού διατάγματος του 1923.

Επειδή σε πολλές περιπτώσεις στους οικισμούς αυτούς δεν έχουν γίνει σωστές εφαρμογές ρυμοτομίας απαιτείται σοβαρός έλεγχος πρίν γίνει κάποια μεταβίβαση ώστε να γνωρίζουμε «τί παίρνουμε»…

Στο σύνολό τους ( εκτός από έναν !!! ) οι οικισμοί της Κεφαλονιάς έχουν καθορισμένα όρια σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85, ΦΕΚ 181Δ/85 (οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων ).

Παρά το οτι, γενικά, τα εντός αυτών των οικισμών οικόπεδα δεν έχουν πολεοδομικά προβλήματα, μετά το μπάχαλο made in Greece που ακολούθησε την απόφαση 1828/08 του ΣτΕ, θα πρέπει να είμαστε προσεκτικοί μέχρι να ρυθμιστούν οριστικά αυτές οι εκκρεμότητες.

Άν ποτέ ρυθμιστούν …! ( * )

Εθνικό Κτηματολόγιο: Όταν συντάσσεται τοπογραφικό διάγραμμα για γεωτεμάχιο που βρίσκεται εντός κτηματογραφημένης περιοχής, είναι απαραίτητος ο έλεγχος και του κτηματογραφικού διαγράμματος.

Η πληροφορία του εμβαδού από μόνη της δεν λέει τίποτα !

Ένα οικόπεδο 500 m² στο Αργοστόλι δεν έχει καμιά σχέση μ’ ένα οικόπεδο500 m² στο Ληξούρι !!!

Πράγμα που σημαίνει πως πρέπει να ελέγχεται οπωσδήποτε η θέση του ακινήτου. Πολλές φορές το γεωτεμάχιο αναφέρεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο με το σωστό εμβαδόν αλλά λόγω της λαναθασμένης θέσης του επικαλύπτει άλλα όμορα ή μή γεωτεμάχια.

Άν διαπιστωθούν λάθη, πρέπει να γίνουν διορθώσεις όπως προβλέπει ο νόμος.

( * ) : Οι εκκρεμότητες ρυθμίσθηκαν, τουλάχιστον νομικά, με την έκδοση της υπουργικής απόφασης 39608/11 ( ΦΕΚ 2200/Β/11 ) με την οποία ορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές για την σύνταξη διαγραμμάτων και μελετών που απαιτούνται για την έγκριση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων των οικισμών. Φυσικά, πρόκειται για μια δαπανηρή διαδικασία πού δύσκολα θα επωμισθεί κάποιος μεμονωμένος ιδιώτης… που στο κάτω – κάτω, δεν φταίει !

Εισφορά σε γη

Ονόμος 1337/83 εισήγαγε την προοδευτική κλίμακα ποσοστών ανάλογα με το μέγεθος των ιδιοκτησιών που περιλαμβάνονται σε περιοχές επεκτάσεων ή εντάξεων σε πολεοδομικό σχέδιο. Η κλίμακ ααυτή αφορά τις αραιοδομημένες και αδόμητες περιοχές και όχι τις πυκνοδομημένες. Για τις τελευταίες εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων32 επ. του ν.δ. του 1923 και του ν. 5269/1931. Επίσης, βλ. και το ν. 2300/1995.

Εισφορά σε χρήμα

Σε εισφορά σε χρήμα υπόκεινται όλες οι ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε περιοχές επεκτάσεων ή εντάξεων του ν. 1337/1983. Η εισφορά είναι ίδια για όλες τις ζώνες και επιβάλλεται με προοδευτική κλίμακα.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ)

Με τον νόμο 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαταστάθηκαν οι διατάξεις του προηγούμενου ΓΟΚ του 1985 ( ν. 1577/1985), με αυτές του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Με τον ΝΟΚ επιχειρείται ο εκσυγχρονισμός και η ριζική αναμόρφωση του προηγούμενου θεσμικού πλαισίου για την παραγωγή κτιρίων και απλοποιούνται πολλές έννοιες και διαδικασίες. Εισάγεται, τέλος, πλήθος νέων εννοιών, όπως είναι τα “αιολικά ενεργειακά συστήματα”, τα “διπλά κελύφη”, η “ζεύξη κτιρίων”, τα “ειδικά κτίρια”, τα ¨κτίρια ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης”, οι “προσωρινές κατασκευές” και τα “υπόσκαφα κτίρια”. Ο ΝΟΚ αποτελείται από 48 άρθρα και η ισχύς του αρχίζει από τον Ιούλιο του 2012.

Οικιστική περιοχή

Ως οικιστική περιοχή χαρακτηρίζεται έκταση γης, η οποία εξαιτίας της θέσης, της ιδιομορφίας του εδάφους και των συνθηκών που επικρατούν σε αυτήν και στην ευρύτερη περιοχη, κρίνεται κατάλληλη για οικοδόμηση και εξυπηρέτηση της διαβιώσεως της οργανωμένης κοινωνικής ζωής και παραγωγικής δραστηριότητας του ανθρώπου.

Οικοδομικές γραμμές

Ονομάζονται και γραμμές δόμησης και εμφανίζουν το υποχρεωτικό μπροστινό όριο των οικοδομών και μερικές φορές και το πίσω. Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση.

Ολοκληρωμένος χωροταξικός σχεδιασμός

Με τον όρο αυτό νοείται ο σύνθετος και πλήρης χωροταξικός σχεδιασμός που έχει περιεχόμενο φυσικό, οικονομικό, κοινωνικό και πολιτιστικό. Αποτελείται από δύο μέρη. Το σχέδιο οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης, όπου τίθενται οι γενικές κατευθύνσεις και διατυπώνονται οι στρατηγικές επιλογές και το πρόγραμμα που αποτελεί την υλοποίηση του προαναφερθέντος σχεδίου στον εκάστοτε συγκεκριμένο χώρο.

Οροι δόμησης

Οροι που περιλαμβάνονται στον ΓΟΚ και καθορίζουν: α) την αρτιότητα, δηλαδή τις ελάχιστες διαστάσεις (πρόσωπο, εμβαδόν) που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα για να είναι άρτια και οικοδομήσιμα, β) το συντελεστή δόμησης που είναι καθαρός αριθμός και προκύπτει από τη διαίρεση του αθροίσματος των κτισμένων επιφανειών όλων των ορόφων του κτιρίου προς το εμβαδόν του οικοπέδου, γ) το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου, δηλαδή ποιά μπορεί να είναι η αναλογία της δομημένης προς την αδόμητη επιφάνειά του, δ) το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος που προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης και τον αριθμό των ορόφων των κτιρίων, ε) τις ελάχιστες διαστάσεις πρασιών και παροδίων στοών, όπου προβλέπονται, ζ) το σύστημα δόμησης. Στον ισύοντα ΓΟΚ δεν υπάρχουν σύστήματα δόμησης.

Περιβαλλοντικός σχεδιασμός

Με τον όρο αυτό υπονοείται μία σειρά από ειδικούς ή «τομεακούς» σχεδιασμούς που αναφέρονται στην προστασία και την ορθολογική διαχείριση του φυσικού και του πολιτιστικού περιβάλλοντος. Ο σχεδιασμός αυτός τελεί σε σχέση αλληλεξάρτησης με τους άλλους συνολικούς σχεδιασμούς, αφού εισάγει την περιβαλλοντική διάσταση στην ευρύτερη ορθολογική διαδικασία του σχεδιασμού.

Περιοχές εντός σχεδίου

Οι περιοχές της χώρας που διαθέτουν εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του ν.δ. 17.7.1923 ή καλύπτονται από τις προβλέψεις και τις κατευθύνσεις Γ.Π.Σ. παλαιού (ν. 1337/1983) ή νέου (ν. 2508/1997).

Περιοχές επεκτάσεων ή εντάξεων.

Περιοχές που περιλαμβάνονται σε επεκτάσεις εγκεκριμένων σχέδίων πόλεων, οικισμών πουπρουπάρχουν του 1923 και έχουν σχέδιο και οικισμών μεταγενέστερων του 1923 που στερούνται εγκεκριμένου σχεδίου. Οι επεκτάσεις και οι εντάξεις σε σχέδιο πόλης αφορούν περιοχές κύριας κατοικίας και δεν καλύπτουν περιοχές δεύτερης κατοικίας. Για την πολεοδόμηση των περιοχών δεύτερης κατοικίας βλ. ν. 2242/1994, π.δ. 16/1985, όπως ισχύουν σήμερα μετά την κωδικοποίησή τους με τα άρθρα 116- 123 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Δ΄ 580).

Περιφέρειες

Με το ν. 3852/2010 «Καλλικράτης» αντικαταστάθηκαν οι νομαρχιακές αυτοδιοικήσεις και συστήθηκαν 13 Περιφέρειες, ως ΟΤΑ δεύτερου βαθμού. Είναι δημόσια νομικά πρόσωπα που ανήκουν στην κατηγορία των ΝΠΔΔ και διέπονται από τον Κώδικα Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης.

Πολεοδομικός σχεδιασμός

Σχεδιασμός που ασχολείται με τον προγραμματισμό και το σχεδιασμό της πόλης ή του οικισμού, δηλαδή με τη συντονισμένη στο χώρο και το χρόνο ανάπτυξη και συγκρότησή τους ως κοινωνικής, οικονομικής και τεχνολογικής οντότητας. Σε αντίθεση με το χωροταξικό σχεδιασμό που ασκείται σε υπερτοπικό επίπεδο ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι κατεξοχήν τοπικός και μάλιστα υποκείμενος του χωροταξικού, τις στρατηγικές επιλογές και κατευθύνσεις του οποίου οφείλει να εξειδικεύει και να μην ανατρέπει.

Πολεοδομία

Ο σχεδιασμός του οικιστικού χώρου και η εφαρμογή του σχεδιασμού. Η Πολεοδομία ασχολείται με τον προγραμματισμό και το σχεδιασμό της πόλης, δηλαδή με τη συντονισμένη στο χώρο και το χρόνο ανάπτυξη και συγκρότηση της πόλης ως κοινωνικής, οικονομικής και τεχνολογικής οντότητας και ταυτοχρόνως ως έργο τέχνης.

Πολεοδομική Μελέτη

Η Πολεοδομική Μελέτη εκπονείται για την εφαρμογή του Γ.Π.Σ. και εναρμονίζεται υποχρεωτικά με τους στόχους και τις κατευθύνσεις του. Αποτελείται από το πολεοδομικό σχέδιο, την έκθεση που περιγράφει και αιτιολογεί τις προτεινόμενες ρυθμίσεις και τον πολεοδομικό κανονισμό που περιλαμβάνει τις χρήσεις γης, τους περιορισμούς και τις απαγορεύσεις δόμησης, τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής, τους κοινόχρηστους, κοινωφελείς και οικοδομήσιμους χώρους, την κατά προσέγγιση έκταση της γης που προκύπτει από τις εισφορές γης, τις φάσεις εφαρμογης και την ιεράρχισή τους και τους φορείς και τους τρόπους παρέμβασης.

Πολεοδομικό σχέδιο

Ως πολεοδομικό σχέδιο ορίζουμετο διάγραμμα, με τυχόν ειδικό κανονισμό που καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη του οικισμού. Βλ. και το άρθρο2 του ν. 1577/1985 (ΓΟΚ).

Ρυθμιστικό Σχέδιο

Σχέδιο που συντάσσεται για μεγάλα αστικά κέντρα διαπεριφερειακής εμβέλειας που υπάγονται σήμερα στις διατάξεις του ν. 2508/1997, καθώς και για την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη , σύμφωνα με τους ειδικούς νόμους του 1985 (ν. 1515/1985). Καταρτίζονται, εγκρίνονται και εφαρμόζονται για τις ευρύτερες περιοχές της Πάτρας, Ηρακλείου, Ιωανίνων, Λάρισας, Βόλου και Καβάλας, ενώ μπορούν να έχουν εφαρμογή και σε άλλα αστικά συγκροτήματα της χώρας, με κριτήριο το μητροπολιτικό τους χαρακτήρα.

Αποτελούν το σύνολο των στόχων, κατευθύνσεων προγραμμάτων και μέτρων που αποσκοπούν στη χωροταξική και την πολεοδομική οργάνωση μίας ευρύτερης περιοχής, στα πλαίσια των πενταετών προγραμμάτων οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης. Οι Οργανισμοί Ρυθμιστικού Σχεδίου είναι επιφορτισμένοι με τη συστηματική ενεργοποίηση και την παρακολούθηση της εφαρμογής και την εξασφάλιση της υλοποίησης των κατευθύνσεων, προτάσεων και μέτρων του ρυθμιστικού σχεδίου.

Ρυμοτομικό Σχέδιο

Το νομοθετικό πλαίσιο των σχεδίων πόλεως ή ρυμοτομικών σχεδίων αποτελεί το Ν.Δ. της 17-7/16.8.1923 (Α΄ 228). Βάσει του νόμου αυτού έγινε η ανοικοδόμηση ολόκληρης της χώρας.

Ρυμοτομικές γραμμές

Είναι οι γραμμές που οριοθετούν τα οικοδομικά Τετράγωνα, δηλαδή διαχωρίζουν τους κοινόχρηστους χώρους (δρόμους, πλατείες κλπ) από τα ιδιωτικά και άλλα οικοδομήσιμα οικόπεδα που δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι.

Πολεοδόμηση οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκων

Η πολεοδόμηση, επέκταση και ο τρόπος καθορισμού των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκων, καθώς και ο καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης γίνεται με το π.δ. της 24.4.1985 και της 20.8.1985, όπως συμπληρώθηκε με το νόμο 2508/1997 για τη βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη. Οι οικισμοί αυτοί διακρίνονται σε περιαστικούς, παραλιακούς, τουριστικούς, αξιόλογους, εδνιαφέροντες, αδιάφορους, διάσπαρτους και δυναμικούς ή στάσιμους.

Συνολικός σχεδιασμός

Ο χωροταξικός και ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι συνολικοί σχεδιασμοί, διότι σχεδιάζουν συνολικά το χώρο στον οποίο απευθύνονται και δίδουν συνολικές και γενικές κατευθύνσεις, είτε για την άσκηση και τη χωροθέτηση συγκεκριμένων παραγωγικών δραστηριοτήτων είτε για ορισμένες περιοχές του εθνικού χώρου που παρουσιάζουν κρίσιμα αναπτυξιακά προβλήματα.

Σχεδιασμός

Με τον όρο αυτό αναφέρεται η ορθολογική διαδικασία με την οποία επιδιώκεται η δημιουργία μίας κατάστασης που παρουσιάζει ορισμένα επιθυμητά χαρακτηριστικά, διότι το σχέδιο δημιουργεί βαθμιαία νέες καταστάσεις ή τείνει στη δημιουργία νέων καταστάσεων. Υφίστανται δύο, τουλάχιστον, στάδια σχεδιασμού: η ανάλυση και η σύνθεση.

Η ανάλυση αναφέρεται στη γνώση και στην κατανόηση του προβλήματος που αποτελεί το αντικείμενο του σχεδιασμού, ενώ στο στάδιο της σύνθεσης χρησιμοποιείται, αντίστοιχα, η γνώση που αποκτήθηκε προηγουμένως με την ανάλυση, προκειμένου να εξευρεθεί μία επιθυμητή και εφικτή λύση.

Τεκμήριο νομιμότητας

Η διοικητική πράξη από την έναρξη ισχύος της έως την ακύρωσή της με δικαστική απόφαση ή την ανάκλησή της ή την κατάργησή της από τη διοίκηση, παράγει όλα τα έννομα αποτελέσματά της , και έναντι των διοικητικών αρχών.

Χωροταξία

Διαδικασία προβολής μίας πολιτικής σε συγκεκριμένο χώρο για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, και τούτο διότι η πολιτική βούληση προηγείται, αφού προσδιορίζει τις κατευθύνσεις οποιουδήποτε προγραμματισμού, οικονομικού ή κοινωνικού, τον οποίο η χωροταξία καλείται να αποτυπώσει στο χώρο.

Χωροταξικός σχεδιασμός

Διαδικασία που συνίσταται στη διαπίστωση και στην αξιολόγηση, στην τεκμηρίωση και την οριοθέτηση των χωρικών επιπτώσεων ενός ευρύτερου αναπτυξιακού σχεδίου, με σκοπό τη διατύπωση μίας πρότασης που επιδιώκει τη σύζευξη μεταξύ βιώσιμης οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης της εδαφικής ενότητας στην οποία αυτό αναφέρεται. Ο χωροταξικός σχεδιασμός αποτελεί, επομένως, τη χωρική διάσταση, την αναπόσπαστη συνιστώσα και την ουσιαστική βάση αναφοράς του ευρύτερου αναπτυξιακού σχεδιασμού που ασκείται σε τομεακό ή σε χωρικό επίπεδο.

Οι μεγάλες αλλαγές που συντελέστηκαν στον τρόπο δόμησης με το νέο θεσμικό πλαίσιο για την έκδοση αδειών και τον Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).

Με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) – ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αυξάνεται το συνολικό ύψος των κτιρίων και, επομένως, ο όγκος τους. Το ποσοστό κάλυψης ανέρχεται πλέον στο 60% με στόχο να υπάρχουν μεγαλύτερες επιφάνειες πρασίνου και γενικότερα να αυξηθεί το ποσοστό των κοινοχρήστων χώρων στις κορεσμένς αστικές περιοχές της χώρας. Επίσης, δίνονται μεγάλα κίνητρα για την αύξηση του συντελεστή δόμησης, εφόσον πληρούνται ειδικές προυποθέσεις, μέσω των οποίων επέρχεται βελτίωση των όρων διαβίωσης εντός των πόλεων και των οικισμών της χώρας, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ ( βλ. ενδεικτικά ΣτΕ Ολομ. 4946 – 4948/1995). Η εφαρμογή του ΝΟΚ αποσκοπεί, επίσης, στην επιβράδυνση της κλιματικής καταπόνησης, στη βελτίωση των δαπανών χρήσης των κτιρίων και στην προαγωγή των περιβαλλοντικών και κοινωνικών θεμάτων που σχετίζονται με το δομημένο περιβάλλον. Ο ΝΟΚ αποτελείται από τη σύνθεση τριών ενοτήτων:

– τα άρθρα 1- 6 αφορούν τις γενικές διατάξεις και αναφέρονται στους ορισμούς, στο πότε απαιτείται άδεια δόμησης και σε θέματα διατηρητέων κτιρίων.

– τα άρθρα 7- 10 αφορούν τα οικόπεδα και το έδαφος, αναφέρονται δηλαδή στην αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα των ιδιοκτησιών κατά κανόνα και σε ειδικές περιπτώσεις.

– τα άρθρα 11- 26 αναφέρονται, τέλος, στον οικοδομικό κανονισμό και περιλαμβάνουν το κύριο σώμα του νομοθετήματος.

Εξάλλου, από την 1η Μαρτίου εφαρμόζεται το νέο καθεστώς του ν. 4030/2011 (Α΄249) για την έκδοση των αδειών δόμησης και του ελέγχου των κατασκευών. Συγκεκριμένα, προβλέπονται πλέον δύο νέοι όροι, η έγκριση δόμησης, η πιστοποίηση δηλαδή του δικαιώματος δόμησης και η άδεια δόμησης, με την οποία δίνεται η δυνατότητα να εκτελούνται οικοδομικές εργασίες.

Προκειμένου να λάβει έγκριση δόμησης, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει στην Αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία του Δήμου) τα εξής δικαιολογητικά :

– τοπογραφικό διάγραμμα

– διάγραμμα δόμησης

– τίτλο ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό απόσπασμα

– αποδεικτικό καταβολής εισφορών και κρατήσεων για τις υπηρεσίες του μηχανικού.

Η Υπηρεσία Δόμησης θα πρέπει μέσα σε πέντε ημέρες να ελέγξει τα προαναφερθέντα δικαιολογητικά και να χορηγήσει την έγκριση δόμησης, εφόσον, φυσικά, τηρούνται οι νόμιμες προυποθέσεις. Με την έγκριση δόμησης που ισχύει για έναν χρόνο ο ιδιοκτήτης γνωρίζει τι ακριβώς μπορεί να χτίσει.

Στη συνέχεια, υποβάλλονται στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης οι απαραίτητες μελέτες, δηλαδή η αρχιτεκτονική, η στατική και η μελέτη ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου. Μετά τον έλεγχο του φακέλου η άδεια δόμησης εκδίδεται εντός δύο ημερών, αφού πρώτα θεωρηθεί από το οικείο Αστυνομικό Τμήμα. Η άδεια δόμησης ισχύει για τέσσερα χρόνια, ενώ για την ανέγερση κτιρίων επιφανείας μεγαλύτερης των 5.000 τ.μ., η άδεια ισχύει για έξι χρόνια.