Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.) επιβλήθηκε με το Ν.1587/1950 «Περί κυρώσεως, τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του υπ΄ αριθ. 1521/1950 Αναγκ. Νόμου «περί φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων», τροποποιήθηκε με το Ν.1078/1980 «Περί απαλλαγής εκ του φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων της αγοράς πρώτης κατοικίας ,καταργήσεως και τροποποιήσεως διατάξεων προσδιορισμού εισοδήματος βάσει τεκμηρίων, καταργήσεως φορολογίας ακινήτου περιουσίας και άλλων τινών φορολογικών διατάξεων» (ΦΕΚ Α’ 238/14-10-1980).
Με τον φορολογικό νόμο Ν.3842/2010 «Αποκατάσταση φορολογικής δικαιοσύνης, αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και άλλες διατάξεις» ειδικότερα στο ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’ «ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ» θεσπίστηκαν σημαντικές αλλαγές στη φορολογία κεφαλαίου, οι οποίες περιλαμβάνονται στα άρθρα 21 έως και 26 του ανωτέρω νόμου.
Με την ΠΟΛ.1048/28.4.2010 κοινοποιήθηκαν απο μέρος της Φορολογικής Διοίκησης και ειδικότερα απο την Δ/ΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ οι σχετικές διατάξεις του Ν.3842/2010 και ειδικότερα αφορούσε στα άρθρα 22 και 25.
Στο Α΄ΜΈΡΟΣ η ΠΟΛ.1048/28.4.2010 αναφέρει τα εξής:
«Α. ΣΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
1._ Αναπροσαρμόζονται οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων ως εξής:
- 8% για το μέχρι 20.000 € τμήμα της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και
- 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή.
2._ Καταργείται ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος και το τέλος συναλλαγής
ακινήτων.
3._ Καταργείται η χορήγηση της απαλλαγής πρώτης κατοικίας για αγορά κατοικίας επιφάνειας έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί κτίσμα επιφάνειας έως 200 τ.μ. και παρέχεται απαλλαγή η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:
- Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 € ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €.
- Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
- Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 € από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
4._ Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
5._ Καταργείται η απαλλαγή πρώτης κατοικίας για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς, για λόγους εναρμόνισης με την κοινοτική νομοθεσία.
6._ Σε περίπτωση μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου επί κατοικίας ή οικοπέδου (από τον αγοραστή ή τη σύζυγο ή τα ανήλικα τέκνα αυτού), το εμβαδόν των οποίων πληροί κατά το χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν παρέχεται απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν από την παρέλευση 5 ετών από τη μεταβίβαση. Η ίδια ρύθμιση ισχύει και για τη μεταβίβαση του δικαιώματος επικαρπίας ή οίκησης επί ακινήτου.»
Με τις διαταξεις του Ν.4223/2013 στο άρθρο 11(Μείωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων) ,ορίζεται σε τρία τοις εκατό 3%, ο φόρος μεταβίβασης εξ επαχθούς αιτίας επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, ποσοστό που θα ισχύει για μεταβιβάσεις που θα διενεργούνται μετά την 1.1.2014.
Η διάταξη αυτή δεν αφορά τις μεταβιβάσεις που γίνονται από χαριστική αιτία (γονική παροχή, δωρεά, κληρονομιά). Επομένως, απο την αρχή του 2014 έχουμε μια
σημαντική μείωση στον Φόρο μεταβίβασης Ακινήτων, το συγκεκριμένο φόρο πληρώνει ο αγοραστής του ακινήτου και υπολογίζεται με συντελεστή 3% (άρθρο 11 Ν.4223/2013) επί της αντικειμενικής αξίας ή της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο εφόσον η τελευταία είναι υψηλότερη από την αντικειμενική.
Έως την 31/12/2013 ο Φόρος μεταβίβασης Ακινήτων υπολογίζεται με βάση τις διατάξεις του Ν.3842/2013 και της ΠΟΛ.1048/28.4.2010 8% για το μέχρι 20.000 € τμήμα της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή.
Ενα συμπερασμα που θα μπορούσε να εξαχθεί με βάση τα παραπάνω ειναι ότι μετά τις αλλαγές του άρθρου 11 Ν.4223/2013 δόθηκε μια σημαντική ώθηση στην κτηματαγορά από την Φορολογική Διοήκηση, με απότερο στόχο την προσέλκυση ξένων επενδυτών, μέσω της μείωση της φορολογίας των ακινήτων κατά την υπογραφή των συμβολαίων.
