Η πώληση πράγματος ως δικαιοπραξία

Η πώληση είναι μια σύμβαση η οποία ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα και καταρτίζεται καθημερινώς στις μεγάλες και στις μικρές, στις ασήμαντες και
στις σημαντικές στιγμές της δράσης των προσώπων.

Η σημασία της είναι τεράστια για την οικονομική ζωή της κοινωνίας. H πώληση είναι υποσχετική και όχι εκποιητική δικαιοπραξία. Δηλαδή εκείνος που πουλάει δεν μεταβιβάζει αλλά αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει το πράγμα ή το δικαίωμα.

Για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ’ αυτόν η κυριότητα για
κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή εγγραφή στο κτηματολόγιο. Για τη μεταβίβαση της κυριότητας κινητού απαιτείται παράδοση της νομής του από τον κύριο σ’ αυτόν που την αποκτά και συμφωνία των δύο ότι
μετατίθεται η κυριότητα.

Ο πωλητής έχει υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αγοραστή το αντικείμενο της πώλησης ελεύθερο από κάθε νομικό ελάττωμα (ΑΚ, άρθρο 514), εκτός εάν ο αγοραστής το γνώριζε ή υπάρχει αντίθετη συμφωνία. Νομικό ελάττωμα είναι κάθε δικαίωμα τρίτου που επιβαρύνει το πωλούμενο πράγμα (λ.χ. δικαίωμα μισθώσεως, υποθήκη σε ακίνητο, ενέχυρο σε κινητό, κατάσχεση, δουλεία κ.λπ.).

Εάν υπάρχει νομικό ελάττωμα, για το οποίο ευθύνεται ο πωλητής, ο αγοραστής δικαιούται να πράξει ένα από τα ακόλουθα:

• α) να θέσει στον πωλητή προθεσμία να άρει το νομικό ελάττωμα, δηλώνοντάς του ταυτόχρονα ότι μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής, υπαναχωρεί από την πώληση,
• β) να προτείνει την κοινή απαλλαγή (δηλαδή ο ίδιος να απαλλαχθεί από την υποχρέωση να καταβάλει το τίμημα και ο πωλητής να απαλλαχθεί από την υποχρέωση να μεταβιβάσει το πράγμα),
• γ) να προσφέρει το τίμημα και να αξιώσει αποζημίωση, λόγω της ύπαρξης νομικού ελαττώματος,
• δ) να υπαναχωρήσει από την πώληση και να αξιώσει εύλογη αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης λόγω υπαιτιότητας του πωλητή.

Ομοίως ο πωλητής ευθύνεται – κατά κανόνα – για τα πραγματικά ελαττώματα του πωλούμενου πράγματος και για την έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων του πράγματος. Πραγματικό ελάττωμα του πωλούμενου πράγματος θεωρείται η προς το χειρότερο παρέκκλιση του πράγματος από την ομαλή κατάστασή του και καθετί που καθιστά το πράγμα ελαττωματικό κατ’ αντικειμενική κρίση για το σκοπό που προορίζεται στις συναλλαγές, εφόσον μειώνει ή αναιρεί ουσιωδώς την αξία ή τη χρησιμότητά του.

Έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας υπάρχει όταν το πωλούμενο δεν έχει τις ιδιότητες που οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι πρέπει να έχει.

Στις περιπτώσεις ευθύνης του πωλητή για πραγματικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων του πράγματος, ο αγοραστής δικαιούται να
πράξει ένα από τα ακόλουθα:

• α) να απαιτήσει, χωρίς επιβάρυνσή του, τη διόρθωση ή αντικατάσταση του πράγματος με άλλο, εκτός αν μια τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες· ο πωλητής οφείλει να συμμορφωθεί σε εύλογο χρόνο και χωρίς σημαντική ενόχληση του αγοραστή,
• β) να μειώσει το τίμημα,
• γ) να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση (εκτός αν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα). Σ’ αυτή την περίπτωση ο αγοραστής οφείλει να επιστρέψει το πράγμα χωρίς ελαττώματα που προστέθηκαν από τον ίδιο καθώς και να δώσει στον πωλητή κάθε ωφέλημα που αποκόμισε από το πράγμα ο πωλητής οφείλει να επιστρέψει ό,τι δαπάνησε ο αγοραστής για το πράγμα – το τίμημα με τόκους, τα έξοδα της πώλησης κ.λπ. (ΑΚ, άρθρο 547).

Αντίστοιχα δικαιώματα έχει ο αγοραστής στις περιπτώσεις που ο αγοραστής εγκατέστησε το πράγμα πλημμελώς ή δεν παρείχε στον αγοραστή τις σωστές οδηγίες για να το εγκαταστήσει (ΑΚ, άρθρο 536).

Εάν, όμως, ο αγοραστής παρέλαβε το πράγμα χωρίς επιφύλαξη, γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας, θεωρείται πως το αποδέχθηκε (ανεπιφύλακτη παραλαβή).

Τα δικαιώματα του αγοραστή λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας κατά κανόνα παραγράφονται μετά την πάροδο δύο (2) ετών, εάν το πωλούμενο είναι ακίνητο, και έξι (6) μηνών, εάν το πωλούμενο είναι κινητό, εκτός εάν ο πωλητής δόλια απέκρυψε το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας.

Με κριτήριο τον τρόπο καταβολής του τιμήματος πωλήσεως διακρίνουμε την πώληση σε πώληση τοις μετρητοίς (όταν το τίμημα πρέπει να καταβληθεί αμέσως) και σε πώληση επί πιστώσει (όταν το τίμημα πρέπει να καταβληθεί μέσα σε ορισμένη προθεσμία).