Αρχικά να προσδιορίσουμε ότι ο όρος μίσθωση αφορά σε όλα τα πράγματα ενώ ο όρος «ενοικίαση» μόνο στις μισθώσεις κατοικιών. Μίσθωση πράγματος είναι η (ενοχική) σύμβαση, με βάση την οποία ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του πράγματος (μίσθιο) για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (ΑΚ, άρθρο 574).
Η μίσθωση πράγματος (όπως και η πώληση): είναι από εκείνες τις ενοχικές συμβάσεις που έχουν τη μεγαλύτερη σημασία και εμφανίζονται με τη μεγαλύτερη συχνότητα στην κοινωνική συμβίωση.
Οι βασικοί κανόνες δικαίου που ρυθμίζουν τα σχετικά με τη μίσθωση πράγματος βρίσκονται στον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574 – 618). Υπάρχουν ειδικοί νόμοι που συμπληρώνουν τις παραπάνω διατάξεις όσον αφορά τις μισθώσεις κατοικιών και τις εμπορικές μισθώσεις.
Η μίσθωση πράγματος μπορεί να είναι: ορισμένου χρόνου – όταν έχει συμφωνηθεί ρητά πόσο θα διαρκέσει ή αόριστου χρόνου – όταν δεν έχει συμφωνηθεί ρητά πόσο θα διαρκέσει.
Η μίσθωση πράγματος είναι άτυπη σύμβαση. Στην πράξη όμως αποκτά σημασία η σύνταξη ενός ιδιωτικού εγγράφου, που θα αποδεικνύει τη μίσθωση και τους ειδικότερους όρους της μίσθωσης (μισθωτήριο).
Εάν η μίσθωση είχε συμφωνηθεί για περισσότερο από εννέα χρόνια, τότε για να αντιταχθεί απέναντι στον νέο κτήτορα πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί.
Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, δίχως πραγματικά ελαττώματα και χωρίς ελλείψεις συμφωνημένων ιδιοτήτων. Εάν αθετήσει την υποχρέωσή του αυτή, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης του μισθώματος ή ακόμη και μη καταβολής του μισθώματος.
Υπεκμίσθωση: είναι η εκμίσθωση του μισθίου από τον μισθωτή σε άλλον. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης του μισθίου, εκτός εάν συμφωνήθηκε
κατά τη σύναψη της σύμβασης μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή το αντίθετο.
Ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια, να κάνει καλή χρήση του μισθίου. Διαφορετικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση. Ο μισθωτής είναι επίσης υποχρεωμένος να πληρώνει το μίσθωμα στις συμφωνημένες ημερομηνίες. Διαφορετικά, καθίσταται δύστροπος και υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος, πράγμα που παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση.
Καταγγελία της μίσθωσης: είναι η πρόωρη λήξη της μίσθωσης που συντελείται:
- με πρωτοβουλία του εκμισθωτή, όταν ο μισθωτής κάνει κακή χρήση του μισθίου ή έχει καταστεί δύστροπος και υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος ή
- με πρωτοβουλία του μισθωτή, εάν ο εκμισθωτής δεν τήρησε την υποχρέωσή του να παραδώσει το μίσθιο χωρίς πραγματικά ελαττώματα και χωρίς έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων ή εφόσον δεν παρέδωσε εγκαίρως τη χρήση του μισθίου στον μισθωτή.
Με καταγγελία του εκμισθωτή και την παρέλευση της οριζόμενης στον νόμο προθεσμίας λήγει η μίσθωση αόριστου χρόνου.
Η καταγγελία της μίσθωσης λόγω μη πληρωμής του μισθώματος γίνεται με εξώδικη δήλωση του εκμισθωτή (η οποία συνήθως συντάσσεται από δικηγόρο και επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή) προς τον μισθωτή, με την οποία καλείται ο μισθωτής να καταβάλει μέσα σε ορισμένη προθεσμία τα οφειλόμενα μισθώματα και τα έξοδα της καταγγελίας.
Εάν ο μισθωτής δεν εξοφλήσει ολοσχερώς τα οφειλόμενα, τότε η μίσθωση λήγει και μπορεί ο εκμισθωτής να απευθυνθεί σε δικηγόρο ώστε δικαστικά να αποβάλει τον μισθωτή από το μίσθιο, μετά από έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.
Επισημαίνεται ότι η αξίωση του εκμισθωτή να λάβει το μίσθωμα υπόκειται στη βραχεία πενταετή παραγραφή.