ΝΟΜΟΣ 4242/2014 ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ: TΡΙΕΤΗΣ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΝΕΕΣ – 12ΕΤΗΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΠΑΛΑΙΕΣ
Οι εμπορικές – επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται σήμερα από το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014, (ΦΕΚ 50 A’/28.02.2014). Με την ιστορική αυτή ρύθμιση την οποία εισηγήθηκε ο τότε Υπουργός Ανάπτυξης κ. Κωστής Χατζιδάκης, η οποία υπήρξε αποτέλεσμα ενός ακόμη μακροχρόνιου αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ για το αυτονόητο, απελευθερώθηκαν σε σημαντικό βαθμό οι νέες εμπορικές μισθώσεις ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και γραφείων, αποθηκών κλπ. σε όλη τη χώρα, ενώ παραμένει η 12ετής προστασία στις μισθώσεις που είχαν συναφθεί πρό της 1.3.2014 (παλαιές μισθώσεις). Στις νέες μισθώσεις ο ρυθμιστικός παράγοντας είναι το έγγραφο μισθωτήριο που θα συνυπογράψουν οι συμβαλλόμενοι, και όχι το δήθεν “ηλεκτρονικό μισθωτήριο”, όπως ορισμένοι αφελώς εκλαμβάνουν την δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή της ΓΓΠΣ που υποκαθιστά απλώς τη σφραγίδα της Δ.Ο.Υ.), και συμπληρωματικά και μόνον ο νόμος. Οι ισχύουσες ρυθμίσεις για τις εμπορικές μισθώσεις είναι οι εξής:
ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:
ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.
ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις προθέσεις τους και τις ανάγκες τους, όχι όμως συντομότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επιχειρηματική επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια (π.χ. 9ετία, για την έκπτωση του ΦΠΑ διαρρύθμισης του κτιρίου και τη χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ), ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται μόνον για μιά τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Στις μισθώσεις δηλαδή με σοβαρό αντικείμενο, θα είναι συνήθης στην πράξη και απόλυτα έγκυρη η συμφωνία για μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με έγγραφη συμφωνία, μεταγενέστερη σε σχέση με το αρχικό μισθωτήριο, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, χωρίς καμιά αποζημίωση προς οποιονδήποτε.
ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.
ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:
ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν …«άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.
ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).
ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προισχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.
Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.
Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.
Παραμένουν όμως αμετάβλητες οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!
ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΙ ΛΥΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΛΟΓΩ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΥ: Σύμφωνα με το άρθρο 1009 εδ.α’ του ΚΠολΔ προβλέπεται ότι αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει, όποτε το αποφασίσει, την υπάρχουσα μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το μίσθιο είναι κατοικία, έγκυρη καταγγελία μπορεί να ασκηθεί μετά την παρέλευση τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης. Το εδάφιο αυτό τροποποιήθηκε και διαμορφώθηκε ως έχει από το άρθρο 81 Ν.4842/2021, ΦΕΚ Α 190 η ισχύς του οποίου, σύμφωνα με το άρθρο 120 του αυτού νόμου, άρχισε από την 1η.1.2022. Η εφαρμογή του εν λόγω άρθρου αφορά όσους πλειστηριασμούς προσδιοριστούν μετά από την έναρξη ισχύος του νόμου 4842/2021. Η νέα διάταξη αυτή έχει ως εξής:
Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.