Μίσθωση Κατοικίας
ΕΝΝΟΙΑ “ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ” : Μίσθωση που καταρτίστηκε με ανώνυμη εταιρεία ως μισθώτρια προς κάλυψη εσωτερικών σχέσεων με στελέχη της δεν απολαμβάνει της προστασίας της εξακολουθούσας να ισχύει διάταξης του άρθρου 2 § 1 ν. 1701/87, εφόσον «κατοικία» κατά την έννοια της διάταξης αυτής είναι η χρήση του μισθίου ως κέντρου των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή. Ως εκ τούτου η εν λόγω μίσθωση διέπεται αποκλειστικά από τις περί μισθώσεων διατάξεις του αστικού κώδικα, από τις οποίες ουδόλως αποκλείεται η συνομολόγηση βραχύτερης της τριετίας χρήση και η παραχώρηση δικαιώματος στο μισθωτή να καταγγείλει για λόγους που τον αφορούν τη σύμβαση (ΕφΑθ 590/2011).
ΕΝΝΟΙΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ : Ως μίσθωμα, η καθυστέρηση καταβολής του οποίου παρέχει δικαίωμα καταγγελίας της μισθώσεως ή αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου άνευ καταγγελίας, θεωρούνται και οι τόκοι του οφειλομένου μισθώματος, καθώς και το βαρύνον τον μισθωτή τέλος χαρτοσήμου επί του μισθώματος (ΑΠ 22/1995).
ΤΡΟΠΟΣ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΑΠΟ ΜΙΣΘΩΤΗ : Από τις διατάξεις των άρθρων 592, 594, 599 σε συνδυασμό προς το άρθρο 330 ΑΚ, προκύπτει, ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το μίσθιο, κατά τη διάρκεια της μισθώσεως με επιμέλεια και όπως ειδικότερα έχει συμφωνηθεί, Έτσι, ο μισθωτής έχει υποχρέωση αφενός μεν να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση στο μίσθιο, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου, αφετέρου δε να μην προκαλεί στο μίσθιο φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη συνήθη χρήση, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Διαφορετικά, ο μισθωτής υπέχει υποχρέωση να αποκαταστήσει κάθε θετική και αποθετική ζημία, που υφίσταται ο εκμισθωτής από τις αυθαίρετες μεταβολές του μισθίου και τις ανεπίτρεπτες πέραν της συνήθους χρήσης φθορές του (ΑΠ 848/2014, 1413/2008). Εξάλλου, κατά το άρθρο 602 εδ. α’ ΑΚ οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών στο μίσθιο παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε, στην παραγραφή δε αυτή υπόκειται κάθε αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση για φθορές, ακόμη και αν αυτή πηγάζει από αδικοπραξία (ΑΠ 848/2014, 513/2009, 852/2001).
ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ : Κατά τη διάταξη του άρθρου 2 παρ.1 του ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/1994 και η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νόμου αυτού (ΑΠ 1101/2002) η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο (ΑΠ 2162/2013). Η εν λόγω διάταξη είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι’ αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ, αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Η ρύθμιση είναι δεσμευτική για τα συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή) (ΑΠ 1730/20
ΛΥΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΤΡΙΕΤΙΑ : Η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας, η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο της τριετίας ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία, η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (ΑΠ 2162/2013, 998/2006, 495/2001).
ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ : Αν η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, η οποία, σύμφωνα με το νόμο, δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, καταρτιστεί εγγράφως και συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνει εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση (ΑΠ 2162/2013).
ΜΙΣΘΩΣΗ & ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ : Ο περιορισμός της χρήσης των διακεκριμένων ιδιοκτησιών, που γίνεται κατόπιν συμφωνίας των ιδιοκτητών της οροφοκτησίας (κανονισμός πολυκατοικίας), εφόσον αυτή καταρτίζεται συμβολαιογραφικώς και μεταγράφεται, έχει απλώς τον χαρακτήρα δουλείας υπέρ των άλλων ιδιοκτησιών της αυτής οροφοκτησίας και συνεπώς δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους, η οποία χωρίς να είναι πραγματική δουλεία με την στενή έννοια του όρου των άρθρ. 1118 και 1119 ΑΚ, προστατεύεται εντούτοις αναλόγως με την περί ομολογήσεως δουλείας αγωγή του άρθρ. 1132 ΑΚ (ΑΠ 1725/2006).
ΠΡΟΩΡΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΓΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟ ΛΟΓΟ : Ιατρός ειδικότητος του ΙΚΑ, μισθωτής κατοικίας, που προσλαμβάνεται ως υπάλληλός του με σχέση δημοσίου ή και ιδιωτικού δικαίου, έχει το δικαίωμα να καταγγείλει την ορισμένου χρόνου μίσθωση κατοικίας του και προ της λήξεως του χρόνου της, προκειμένου να αναλάβει τα καθήκοντα της θέσεώς του σε τόπο διάφορο του μισθίου (ΑΠ 1643/1987).
ΜΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΔΑΠΑΝΩΝ : Η μη καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών της πολυκατοικίας δεν παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί ρητώς το αντίθετο. Εκ τούτου παρέπεται ότι στην αγωγή εξώσεως απαιτείται να αναφέρεται ότι δια της συμβάσεως ορίστηκε ως λόγος λύσεως της μισθώσεως η καθυστέρηση αύτη, καθ’ όσον άλλως η αγωγή είναι νόμω αβάσιμη και απορριπτέα, κατ’ αυτεπάγγελτη ενέργεια του δικάζοντος αυτή δικαστηρίου (ΑΠ 836/1980).
ΜΙΣΘΩΜΑ ΧΩΡΙΣ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ : Επί μισθώσεως πράγματος ορισμένης διάρκειας, ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο άκαιρα και χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου της μισθώσεως, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο, το μέχρι τη λήξη, υπόλοιπο χρόνο της μισθώσεως και εωσότου αυτό να εκμισθωθεί εκ νέου, αν δε εκμισθωθεί σε τρίτο με μικρότερο μίσθωμα, οφείλει την διαφορά μεταξύ του παλαιού και του νέου μισθώματος έως τη λήξη του χρόνου της μισθώσεως (ΑΠ 1193/2013, 760/2000, ΑΠ 617/2000). Μισθωτής που εγκατέλειψε αυθαίρετα το μίσθιο εντός διετίας έχει υποχρέωση από το νόμο να καταβάλει στον εκμισθωτή τα συμφωνηθέντα μηνιαία μισθώματα μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας (ΑΠ 650/2007).
ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ : Aπό τις διατάξεις των άρθρων 597 ΑΚ, 661 ΚΠολΔ και 66 Εισ.Ν.ΚΠολΔ, προκύπτει ότι σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος παρέχονται στον εκμισθωτή δύο δικαιώματα και ειδικότερα: α) να καταγγείλει για το λόγο αυτό τη σύμβαση, οπότε λύεται η σύμβαση, εκτός εάν εντός μηνός καταβληθούν τα καθυστερούμενα μισθώματα, μετά των τυχόν εξόδων της καταγγελίας, οπότε η καταγγελία καθίσταται ανενεργός και β) να ζητήσει με αγωγή απευθείας την απόδοση του μισθίου, λόγω δυστροπίας του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος, χωρίς να έχει καταγγείλει προηγουμένως τη μίσθωση, η οποία στην περίπτωση αυτή εξακολουθεί υφιστάμενη και λήγει με την εκτέλεση της απόφασης που διέταξε την απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης πληρωμής του μισθώματος. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η δίκη καταργείται αν ο μισθωτής, μέχρι τέλους της επ’ ακροατηρίου συζήτησης ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, καταβάλει όλα τα καθυστερούμενα μισθώματα, μετά των παραχρήμα από τον δικάζοντα οριζομένων εξόδων καταγγελίας, εξαιρουμένης της περίπτωσης κατά την οποία η εκ δυστροπίας καθυστέρηση υπήρξε επανειλημμένη, οπότε δεν επέρχεται κατάργηση της δίκης. Τέτοια όμως εξαίρεση δεν προβλέπεται επί καταγγελίας της μίσθωσης βάσει του άρθρου 597 ΑΚ και συνεπώς, εάν ο μισθωτής εντός της ως άνω προθεσμίας ασκήσει το δικαίωμα καταβολής, επέρχεται ματαίωση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, έστω και εάν επανειλημμένως καθυστερήσει την πληρωμή του μισθώματος (ΑΠ 2037/2006, ΑΠ 1708/1991).
ΛΥΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ & ΕΚΠΡΟΘΕΣΜΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ : Η εκπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος δεν αναβιώνει τη μίσθωση που λύθηκε, ούτε επιφέρει παραίτηση από την καταγγελία, ώστε, προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση, απαιτείται η σύναψη νέας σύμβασης (ΑΠ 850/2014, 1031/2001, 1631/1980).
ΑΝΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ : Για να επέλθει η λήξη της μίσθωσης με καταγγελία για καθυστέρηση μισθώματος, απαιτείται υπερημερία, ήτοι υπαίτια καθυστέρηση πληρωμής, η οποία τεκμαίρεται ότι υπάρχει, αν έχει συμφωνηθεί ορισμένη ημέρα καταβολής και εναπόκειται στο μισθωτή να ισχυρισθεί κατ’ ένσταση και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν φέρει αυτός ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Δεν αποτελεί, όμως, εύλογη αιτία μη καταβολής μισθώματος η οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή, σε οποιαδήποτε αιτία και αν οφείλεται, η οποία, επομένως, δεν τον απαλλάσσει από τις συνέπειες της υπερημερίας (ΑΠ 850/2014, 1080/2001, ΑΠ 96/1989, ΑΠ 1496/1986).
ΕΓΓΥΟΔΟΣΙΑ : Το ποσό, το οποίο κατά τη σύναψη της μισθώσεως δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση των όρων της συμβάσεως από μέρους του και αποκαλείται καταχρηστικά εγγύηση, διότι δεν έχει καμία σχέση με τη σύμβαση εγγυήσεως, όπως αυτή ρυθμίζεται από τα αρθρ. 847 επ. του ΑΚ, αποτελεί στην πραγματικότητα εγγυοδοσία και έχει ως σκοπό να εξασφαλίσει κάθε απαίτηση του εκμισθωτή από τη σύμβαση μισθώσεως. Η εξασφάλιση αυτή περιλαμβάνει απαιτήσεις α) για ζημιές από μεταβολές και φθορές στο μίσθιο πέρα από τη συνήθη χρήση, β) για την πληρωμή δαπανών που βαρύνουν το μισθωτή (κοινόχρηστα, δαπάνες κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και τηλεφώνου κλπ.), γ) για την εξόφληση καθυστερούμενων μισθωμάτων, με το αναλογούν σε αυτά τέλος χαρτοσήμου, και τους τόκους υπερημερίας αυτών, δ) την καταβολή συμφωνημένων ποινών, και ε) ποινικής ρήτρας για την περίπτωση της μη εκπληρώσεως των υποχρεώσεων του μισθωτή. Η εγγύηση δεν ρυθμίζεται ειδικά στο νόμο και διέπεται από τη γενόμενη γι’ αυτή συμφωνία (άρθρ. 361 ΑΚ) σε συνδυασμό και με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών (αρθρ. 173, 200, 288 ΑΚ). Μετά τη λήξη της μισθώσεως η δοθείσα εγγύηση επιστρέφεται, εφόσον ο εκμισθωτής δεν έχει κάποια από τις αναφερθείσες απαιτήσεις κατά του μισθωτή ή δεν συντρέχει λόγος καταπτώσεως αυτής, οπότε αυτή λειτουργεί ως ποινική ρήτρα (ΑΠ 1193/2013, 496/2003, ΑΠ 585/1997).
ΕΛΑΤΤΩΜΑΤΑ ΜΙΣΘΙΟΥ-ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΜΙΣΘΩΤΗ : Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 575, 576 επ, 584 επ. και 591 εδ.α’ ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης αναφανεί ελάττωμα, που έχει ως συνέπεια τη μερική ή πλήρη παρακώλυση της χρήσης, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να απαιτήσει σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις των άρθρων 335, 336 και 343 ΑΚ την εκτέλεση της συμβάσεως (δηλαδή την αποκατάσταση της χρήσης) και αντίστοιχα ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να αποκαταστήσει τη χρήση και να προβεί στις απαιτούμενες για το σκοπό αυτό δαπάνες. Αναγκαίες είναι οι δαπάνες οι οποίες είναι απαραίτητες για τη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου για τακτική εκμετάλλευση και χρήση. Ο μισθωτής εξάλλου έχει δικαίωμα να προβεί ο ίδιος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης στις αναγκαίες δαπάνες, οπότε ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τις αποδώσει στο μισθωτή. Περαιτέρω, την αξίωσή του αυτή ο μισθωτής μπορεί ως εναγόμενος για ικανοποίηση αξίωσης του εκμισθωτή για φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο να επιδιώξει και με την προβολή ένστασης συμψηφισμού, κατά τις ΑΚ 440 και 441, η οποία ένσταση πρέπει κατά το άρθρο 262 παρ. 1 ΚΠολΔ να περιλαμβάνει ορισμένη αίτηση και σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν (ΑΠ 65/2008) [Η απόφαση αφορά δαπάνη του μισθωτή για τοποθέτηση θύρας ασφαλείας στο μίσθιο, η οποία κρίθηκε ότι αποτελεί “αναγκαία δαπάνη”].
Ο μισθωτής, ο οποίος υποχρεούται εκ της συμβάσεως να καταβάλλει το μίσθωμα, έχει το δικαίωμα να μη καταβάλλει τούτο, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά, εξ αιτίας ελαττώματος και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, ανάλογη με το βαθμό της ελαττώσεως της χρήσεως, η οποία οφείλεται στο ελάττωμα του μισθίου και όσο χρόνο επίσης διαρκεί η κατάσταση αυτή. Το δικαίωμα δε αυτό (προς απαλλαγήν ή μείωση του μισθώματος) μπορεί να προτείνει ο μισθωτής, κατ’ ένσταση, εναγόμενος για την πληρωμή του μισθώματος ή προς απόδοση της χρήσεως του μισθίου, λόγω καταγγελίας της μισθώσεως για καθυστέρηση του μισθώματος, προσβάλλοντας το κύρος της καταγγελίας (ΑΠ 1495/1990).
Ο μισθωτής έχει δικαίωμα μειώσεως ή μη καταβολής του μισθώματος, ακόμα δε και καταγγελίας της μισθώσεως σύμφωνα με τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, έστω και αν δεν υπάρχει υλική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της συμβάσεως, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο ή δικαίωμα για χρήση του μισθίου. Πραγματικό ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφόσον όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Αντιθέτως αν η χρήση δεν εμποδίζεται παρά την έλλειψη των νομίμων προϋποθέσεων δεν υπάρχει ελάττωμα.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 και 575 προκύπτει ότι αν η χρήση του μισθίου εξαρτάται από την προηγούμενη άδεια της αρχής υπόχρεος να επιμεληθεί για την έκδοσή της είναι ο εκμισθωτής (ΕφΛαρ 820/2006, 102/2001 Δικογραφία 2001, 213).
ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΩΣ ΟΡΟΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ : Περαιτέρω από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία καθιερώνεται με το άρθρο 361 ΑΚ, προκύπτει ότι οι συμβαλλόμενοι επί μισθώσεως πράγματος είναι δυνατόν να συμφωνήσουν, ότι η παράβαση οπουδήποτε όρου της μισθωτικής συμβάσεως από το μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να λύσει μονομερώς τη μίσθωση, χωρίς καμμία άλλη προϋπόθεση και ειδικότερα χωρίς προηγούμενη, κατά το άρθρο 594 ΑΚ διαμαρτυρία αυτού προς το μισθωτή ή αν η παράβαση αφορά ουσιώδη ή επουσιώδη όρο της συμβάσεως ή αν από αυτή, προκύπτει κίνδυνος για το μίσθιο ή παραβλέπεται αυτό ή όχι κατά οποιοδήποτε τρόπο (ΑΠ 1109/2013).
ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΧΡΗΣΗΣ – ΠΟΙΝΙΚΗ ΡΗΤΡΑ : Από τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ συνάγεται, εκτός των άλλων, ότι ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παράνομη παρακράτηση του μισθίου, εκτός από την αποζημίωση χρήσεως και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτου (άρθρα 343 επ. ΑΚ), και την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας της συμφωνηθείσας για την περίπτωση καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου (άρθρα 404, 405 ΑΚ), η οποία έχει ως προϋπόθεση την υπαίτια αδυναμία παροχής ή υπερημερία του οφειλέτη. Δηλαδή, ο μεν ενάγων – εκμισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τη σύμβαση, τη συμφωνία για την ποινή και τις προϋποθέσεις της υπερημερίας ή της αδυναμίας εκπλήρωσης, ο δε εναγόμενος μισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί, κατ’ ένσταση και να αποδείξει την έλλειψη υπαιτιότητάς του, ώστε να απαλλαγεί (ΕφΑθ 1907/2012).
ΜΕΙΩΣΗ ΠΟΙΝΙΚΗΣ ΡΗΤΡΑΣ : Κατά την διάταξη του άρθρου 409 Α.Κ., «αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το Δικαστήριο στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει». Από την διάταξη αυτή συνάγεται, ότι το Δικαστήριο της ουσίας, για την μόρφωση της δικαστικής του κρίσεως, σε σχέση με τον προσδιορισμό του περιεχομένου της αορίστου νομικής εννοίας της “δυσανάλογα μεγάλης ποινής” και του “μέτρου που αρμόζει”, λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά που, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, συντρέχουν και ιδίως το μέγεθος της ποινής, σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα του δανειστή που επλήγησαν από την αθέτηση της συμβάσεως, την επέλευση ή όχι ζημίας και το ύψος αυτής, την έκταση της συμβατικής παραβάσεως του οφειλέτη, τον βαθμό του πταίσματός του, την ενδεχομένη ωφέλειά του από την μη εκπλήρωση της παροχής, τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα και κάθε δικαιολογημένο συμφέρον του δανειστή. Εξ αυτών παρέπεται ότι ο αιτούμένος τη μείωση ως υπερμέτρου της ποινής, πρέπει να επικαλεσθεί στην αίτησή του περιστατικά, συνεπεία των οποίων καθίσταται υπέρμετρη η ποινή, και, σε περίπτωση αμφισβητήσεώς των, να αποδείξει αυτά, ενώ δεν αρκεί μόνο το περιστατικό, ότι η ζημία του δανειστή είναι μικρότερη της συμφωνημένης ποινής. Εν όψει δε του χαρακτήρος της διατάξεως του άρθρου 409 Α.Κ. ως δημοσίας τάξεως, η αξίωση του οφειλέτη περί μειώσεως της ποινής μπορεί να ασκηθεί σε κάθε στάση της δίκης, ενώ το Δικαστήριο λαμβάνει ως βάση για τον σχηματισμό της ως άνω κρίσεως του τον χρόνο της αποφάσεως αυτού (ΑΠ 1738/2017, 1164/2015, 811/2013, 224/2012).
ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΜΙΣΘΙΟΥ – ΤΥΧΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ : Από την διάταξη του αρθρ. 614 Α.Κ. προκύπτει ότι ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην υπάρχουσα μίσθωση και δεν συνάπτεται νέα μίσθωση μεταξύ του νέου κτήτορα και του μισθωτή, έτσι δεσμεύεται από τους όρους της μίσθωσης (ΕφΑθ 4916/2010, Παπαδάκης αγωγές 2006 αριθ. 1733, Αντάπασης αριθ. 614, αριθ.36, Εφ.ΑΘ. 1878/02 αδημ.). Εξάλλου ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις από τη μίσθωση που γεννήθηκαν μετά τη μεταβίβαση της κυριότητας και όχι στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις που έχουν γεννηθεί πριν από τη μεταβίβαση (ΕφΑθ 4916/2010, 5198/80 ΝοΒ 28/1.572, ΕφΑθ 7665/75 ΝοΒ 28/1175) (αρχή της μη αναδρομικότητας). Γιαυτό και ο χρόνος της αποκοπής του παλαιού και υπεισελεύσεως του νέου εκμισθωτή στη σχέση της μισθώσεως, αποτελεί το κρίσιμο χρονικό σημείο της οριοθέτησης των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των μερών, τα οποία συνδέονται με τη μισθωτική σχέση. Έτσι ο ειδικός διάδοχος νέος εκμισθωτής δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις του δικαιοδόχου του μισθωτή που προυπήρχαν της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσης, εκτός αν κατά το περιεχόμενο της γενόμενης συμφωνίας προκύπτει ότι συμφωνήθηκε και η μεταβίβαση αυτή (ΕφΑθ 4916/2010, 5566/2001 ΕΔΠ 2002, 189).
Η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από τον εκμισθωτή προς τρίτο γίνεται με το συνδυασμό εκχωρήσεως και αναδοχής χρέους κατόπιν συναινέσεως του μισθωτή, η οποία μπορεί να δοθεί προκαταβολικά με τη σύμβαση μισθώσεως, αλλά και κατά τη κατάρτιση της μεταβιβαστικής σύμβασης, ή μετά από αυτή, οπότε έχει την έννοια της εγκρίσεως (ΑΠ 734/1998 Ελλ. Δικ. 39, 1589, ΑΠ 1591/94 ΝοΒ 33.1015, ΕφΑθ 5566/2001 ΕΔΠ 2002. 189).
ΣΥΜΒΑΤΙΚΟΣ ΑΠΟΚΛΕΙΣΜΟΣ ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΩΝ ΜΕΣΩΝ : Το δικαστήριο, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα, που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Συνεπώς, στην ειδική αυτή διαδικασία δεν ισχύει ο συμβατικός αποκλεισμός των αποδεικτικών μέσων, όπως η συμφωνία ότι κάθε τροποποίηση της σύμβασης θα αποδεικνύεται εγγράφως. Έτσι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του όλα τα επιτρεπόμενα από το νόμο αποδεικτικά μέσα, μεταξύ των οποίων και τους μάρτυρες, για την απόδειξη της σύστασης ή τροποποίησης της δικαιοπραξίας, για την οποία είχε οριστεί με τη σύμβαση σαν αποδεικτικός τύπος το έγγραφο (ΑΠ 2162/2013, 424/2001, 501/05).
ΠΡΟΘΕΣΜΙΑ ΕΦΕΣΗΣ : Στην ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (μισθωτικών) η έφεση ασκείται εντός της από το άρθρο 518 παρ.1 του ΚΠολΔ τασσόμενης προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών από την επίδοση της εκκαλουμένης αποφάσεως (ΕφΑθ 515/2020).
