Η αγορά οποιουδήποτε ακινήτου (αγορά κατοικίας, καταστήματος, οικοπέδου, κλπ) ενέχει κινδύνους που πολλές φορές οι αγοραστές αγνοούν με αποτέλεσμα να προβαίνουν σε μη συμφέρουσες αγορές ή να αποκτούν ακίνητα με νομικά «προβλήματα».
Η ορθή νομική συμβουλή και ο έλεγχος του ακινήτου είναι κομβικής σημασίας, προκειμένου ο υποψήφιος αγοραστής να προστατευτεί απο μελλοντικά προβλήματα.
Ο νομικός έλεγχος περιλαμβάνει την έρευνα σε υποθηκοφυλακείο και κτηματολόγιο, του τόπου που βρίσκεται το ακίνητο, με σκοπό να διαπιστωθεί η νομιμότητα και ορθή καταχώριση του τίτλου ή τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου (συμβόλαια), τυχόν διεκδικήσεις τρίτων ή δουλείες (πχ. ενδέχεται στην αγορά ενός οικοπέδου ή αγρού τμήμα του να πρέπει να παραχωρείται ως δίοδος σε γειτονικό ακίνητο κτλ.)
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι να προηγείται προσεκτική έρευνα του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί, έτσι ώστε να εξεταστεί :
Α) Αν είναι αυθαίρετο, αν η οικοδομική άδεια αντιστοιχεί στην πραγματική του έκταση ή αν υπάρχουν υπερβάσεις στη δηλωθείσα έκταση του.
Β) Αν φέρει κάποια υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης
Γ) Αν το διεκδικεί κάποιος τρίτος ή τράπεζα
Δ)Αν έχει δηλωθεί ορθώς στο κτηματολόγιο όπου προβλέπεται.
Ε) Αν οι τίτλοι ιδιοκτησίας (συμβόλαια) ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Στις περιπτώσεις που το ακίνητο πρόκειται να αγοραστεί με δάνειο, η παρουσία δικηγόρου σε όλη τη διάρκεια της αγοροπωλησίας ειναι απαραίτητη, προκειμένου να εξεταστούν τόσο οι όροι χρηματοδότησης του αγοραστή, όσο και τήρηση της σωστής διαδικασίας κατά την συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
Έλεγχοι στο ακίνητο
Έλεγχος νομιμότητας των τίτλων (νομικός έλεγχος)
Με τη συνδρομή ενός έμπειρου δικηγόρου πρέπει να γίνουν:
- διενέργεια ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων για τυχόν παραλείψεις ή την ύπαρξη ασαφών σημείων, η σύνταξη αλλά και η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου.
- έλεγχος του ακινήτου για το αν αυτό φέρει βάρη όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις κτλ, όπως και τυχόν διεκδικήσεις κατά οποιουδήποτε προσώπου και αν στρέφονται κατά αυτών (τωρινού κατόχου ή προηγουμένων)
Τεχνικός έλεγχος
Για την διεξαγωγή του τεχνικού έλεγχου θα επιλέξουμε διπλωματούχο μηχανικό του οποίου η τεχνική κατάρτιση και η φερεγγυότητα να μην αμφισβητείται. Αυτός θα έχει την ευθύνη της διενέργειας του ελέγχου στην τοπική Πολεοδομία. Ο έλεγχος αυτός συνίσταται:
- Στον έλεγχο της τεχνικής νομιμότητας του ακινήτου.
- Στην εξέταση της ποιότητας του ακινήτου, της μελέτης και της κατασκευής, της ποιότητας εργασίας και υλικών, καθώς επίσης και της λειτουργικότητας του χώρου.
- Στον έλεγχο του κατά πόσο το ακίνητο εντάσσεται στο εμβαδόν του συντελεστή δόμησης της περιοχής ή τυχόν έχει μεταφορά συντελεστή δόμησης από άλλη περιοχή.
- Στον έλεγχο της νομιμότητας των παρακολουθημάτων του ακινήτου.
- Στον έλεγχο, στην περίπτωση οικοπέδου, τυχόν οφειλής του σε εισφορά σε γη και χρήμα, λόγω ένταξης του οικοπέδου στο σχέδιο πόλεως, καθώς και τυχόν χαρακτηρισμού του ως δασικής έκτασης. Επίσης ελέγχεται η αρτιότητα και το αν είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο.
Όπως γίνεται αντιληπτό οι παράμετροι που θα πρέπει να ληφθούν υπ όψιν κατά την αγορά ενός ακινήτου είναι πολλοί και το όλο εγχείρημα απαιτεί υπευθυνότητα και εμπειρία. Για όλα αυτά τα ζητήματα και εγώ και οι συνεργάτες μου είμαστε πρόθυμοι να σας ενημερώσουμε ανά πάσα στιγμή. Αν ενδιαφέρεστε να προβείτε στην αγορά ακινήτου παρακαλώ μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μου.
Επενδυτικός έλεγχος
Το στάδιο του επενδυτικού ελέγχου περιλαμβάνει:
- Τη λήψη της απόφασης για τη μορφή της επένδυσης (οικόπεδο, διαμέρισμα, κατάστημα, εξοχικό, στην αλλοδαπή κ.λπ.).Πριν απ οτιδήποτε άλλο θα πρέπει να είμαστε σίγουροι για το ποία μορφή θα έχει η μελλοντική σας επένδυση. Πχ, θέλετε ένα ακίνητο για να έχετε εισόδημα ή για ιδιοκατοίκηση; Θα προτιμήσετε κάποιο νεόδμητο ή κάποιο παλαιό;
- Αφού λοιπόν ξεκαθαρίσουμε το ποία μορφή επιθυμούμε να έχει η επένδυση σας, θα πρέπει να επιλέξουμε την περιοχή που ταιριάζει στα επενδυτικά σας σχέδια και τις επιθυμίες σας.
- Μια εξίσου σημαντική απόφαση αποτελεί και ο τρόπος που θα χρηματοδοτήσετε την αγορά του ακινήτου που σας ενδιαφέρει. Αν δηλαδή θα χρησιμοποιήσετε κάποιο χρηματικό κεφάλαιο που προϋπάρχει η θα προβείτε στην λήψη κάποιου δανείου.
- Όσο περισσότερες επιλογές ακινήτων προς πώληση έχετε στην διάθεση σας τόσο το καλύτερο.
- Τέλος, και αφού θα έχετε κάνει κάποιες αρχικές επιλογές, σημαντικό βήμα θεωρείται η τελική εκτίμηση μέσω της όποιας θα οριστικοποιήσετε τα θέλω σας και τις επόμενες κινήσεις μας.
Οικονομικός έλεγχος
Κατά τον οικονομικό έλεγχο θα πρέπει :
- Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι υπό ανέγερση, να ελέγξουμε κατά πόσο οι δόσεις του τμήματος της αγοραπωλησίας αναλογούν στην πρόοδο των εργασιών.
- Να ερευνήσουμε τυχόν πιθανά χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη ή του εργολάβου που έχει αναλάβει την ανοικοδόμηση του ακινήτου, λόγω του ότι τα χρέη αυτά βαρύνουν τον εκάστοτε ιδιοκτήτη.
